Nieuws

Klein en groot beschrijf verdwijnen

GSJ Advocaten • 12 januari 2018

In de nacht van 22 op 23 december 2017 bereikte de Vlaamse regering een principieel akkoord over de hervorming van de Vlaamse verkooprechten (de vroegere “registratierechten”) bij verkoop van een onroerend goed. Het toepasselijke verkooprecht hing klassiek af van het kadastraal inkomen van het verkochte goed. Door de hervorming verschuift de focus naar een verkooprecht dat afhangt van de aankoopprijs van het onroerend goed. Grote blikvanger van de hervorming is het “verlaagd” tarief van 7%.

De dag van vandaag

 

Tot op vandaag betaalt u 10% verkooprecht bij de aankoop van een onroerend goed. Het gaat om 10% van de aankoopprijs van het goed. Wanneer de aankoopprijs lager ligt dan de werkelijke verkoopwaarde, bedraagt het verkooprecht 10% van de effectieve venale waarde van het onroerend goed.

 

Er bestaan gunstregimes.

 

Het breed gekende ‘klein beschrijf’ houdt een tariefvoordeel van de verkooprechten bij de aankoop van een bescheiden woning in. U betaalt slechts 5% verkooprecht op de aankoop van zo’n bescheiden woning. Een woning is “bescheiden” wanneer het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen onder de 745 EUR blijft (voor onbebouwde gronden is de drempel 323 EUR). Die drempel wordt in uw voordeel verhoogd afhankelijk van het aantal kinderen ten laste. Voorwaarden zijn onder meer dat u binnen de drie jaar na datum van de aankoopakte effectief gedomicilieerd bent in het goed, alsook dat u er dan onafgebroken gedurende drie jaren moet wonen.

 

Het ‘abattement’ is dan weer een belastingvoordeel berekend op de heffingsgrondslag van de verkooprechten: indien u van het abattement geniet, wordt voor de berekening van de verkooprechten eerst 15.000 EUR afgetrokken van de aankoopprijs. De 10% (of 5% bij klein beschrijf) verkooprecht wordt zo berekend op een lager totaalbedrag. Het netto belastingvoordeel van het abattement is dus 1.500 EUR (10% van 15.000 EUR) of 750 EUR (5% van die 15.000 EUR). Indien u een hypothecair krediet aangaat voor de aankoop geldt een ‘bij-abattement’: u mag dan nog bovenop die 15.000 EUR vermindering, 10.000 EUR (of 20.000 EUR bij klein beschrijf) in mindering brengen. Dit is dus een bijkomend netto belastingvoordeel van 1.000 EUR (10% van 10.000 EUR en 5% van 20.000 EUR). 

 

Het abattement en het klein beschrijf kan u dus combineren.

 

Een derde belastingvoordeel in de verkooprechten is de ‘meeneembaarheid’. Dit kan u niet combineren met het abattement. De meeneembaarheid kan gelden indien u eerder een woning aankocht en daarop verkooprecht betaalde, u deze woning verkocht en vervolgens een nieuwe woning aankoopt. U neemt letterlijk de eerder betaalde verkooprechten mee in een soort “fiscale rugzak”. Bij aankoop van uw volgende woning, kan u deze eerder betaalde verkooprechten (beperkt) in mindering brengen van de nieuw te betalen verkooprechten. Indien u eerst een nieuwe woning koopt en pas nadien de oude woning verkoopt, kan u dit voordeel toepassen door de teruggave van een deel van het verkooprecht te vragen. Het belastingvoordeel van de meeneembaarheid is in elk geval beperkt tot een plafond van 12.500 EUR.

 

Na de hervorming

 

  • De Vlaamse regering keurde principieel een ontwerp van decreet goed “houdende wijziging van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (…) wat betreft de hervorming van het verkooprecht en vereenvoudigingen in de registratiebelasting”. De belangrijkste punten van de hervorming zijn de volgende:
     
  • Nieuw tarief van 7% voor de aankoop van de gezinswoning
    Dit nieuwe tarief is het paradepaardje van de hervorming. Belangrijk uitgangspunt: het basistarief van de verkooprechten op onroerend goed blijft nog steeds 10%. Het nieuwe tarief van 7% wordt dus niet het nieuwe basistarief. Wel zal het verlaagde tarief gelden ter vervanging en vereenvoudiging van de gunstregimes van het klein beschrijf en het abattement.

    Het nieuwe gunsttarief van 7% is van toepassing op de aankoop van een woning, bestemd tot hoofdverblijfplaats, voor het geheel in volle eigendom. U mag nog niet eigenaar zijn van een andere woning in volle eigendom. Bovendien dient u zich binnen de 2 jaar na datum van de notariële aankoopakte te domiciliëren in deze woning. Het tarief van 7% geldt niet voor bouwgronden.

    Deze wijziging betekent meteen de afschaffing van het klein beschrijf van 5%. Het nieuwe tarief maakt aldus een verlaging uit tegenover de vroegere 10%. T.a.v. de woningen waarvoor het klein beschrijf (5% verkooprecht) gold, is de tariefwijziging natuurlijk geen verlaging. 
     
  • Bijkomende tariefverlaging tot 6% bij energetische renovatie
    Indien u zich er onder bepaalde voorwaarden toe verbindt een ingrijpende energetische renovatie uit te voeren aan het aangekochte goed, wordt het tarief van 7% nog verlaagd naar 6%. U dient zich in dat geval maar binnen de vijf jaar na aktedatum daar te domiciliëren.
     
  • Bijkomende vermindering van het verkooprecht met 5.600 EUR of 4.800 EUR
    Aangezien het nieuwe tarief van 7% voor de vroegere bescheiden woningen eigenlijk een verhoging uitmaakt tegenover het huidige klein beschrijf van 5%, voorziet de hervorming toch nog een bijkomende vermindering voor bescheiden woningen. Die vermindering hangt niet meer af van het kadastraal inkomen, maar wel van de aankoopprijs van de woning. Als de prijs 200.000 EUR niet overschrijdt, geniet u als koper immers een bijkomende vermindering van de verkooprechten van 5.600 EUR. Indien voormeld  tarief van 6% geldt, bedraagt deze vermindering slechts 4.800 EUR. Als de te betalen verkooprechten minder bedragen dan deze 5.600 of 4.800 EUR, is de vermindering beperkt tot het verkooprecht. De vermindering geeft dus geen recht op teruggave onder nul.

    Belangrijke politieke beslissing is nog dat dit grensbedrag van de aankoopprijs 220.000 EUR bedraagt voor woningen in centrumsteden en in de Vlaamse rand rond Brussel. De memorie van toelichting bij het ontwerp geeft als reden op  dat de vastgoedprijzen er hoger liggen.
     
  • Meeneembaarheid blijft behouden, wel voortaan indexering van het plafond
    De meeneembaarheid als gunstregime blijft in de huidige vorm behouden, ook na de hervorming. Het plafondbedrag van 12.500 EUR blijft eveneens bestaan. Wel voegt het ontwerp van decreet toe dat dit plafond voortaan zal worden aangepast aan de consumptie-index.

 

  • Andere gunsttarieven
    De hervorming voegt nog twee gunsttarieven in:
     
    • Een tarief van 7% zal ook gelden indien u een woning aankoopt en binnen de drie jaar na aankoop een huurovereenkomst sluit met een erkend  sociaal verhuurkantoor voor minimum negen jaar. De Vlaamse regering tracht zo meer kwaliteitsvolle woningen op de sociale verhuurmarkt te krijgen.
       
    • Een tarief van 1% geldt voor wie onroerend erfgoed aankoopt én aanwendt als gezinswoning.

 

Wanneer treedt de hervorming in werking?

 

Het ontwerp van decreet voorziet voorlopig een inwerkingtreding op 1 juni 2018. De Vlaamse regering keurde dit ontwerp principieel goed. Er volgt nu eerst nog een adviesronde. De Woonraad, de SERV en de Raad van State dienen thans advies te geven over het ontwerp. 

Nuttige links