De laatste weken bewoog weer heel wat op het vlak van stedenbouw en ruimtelijke ordening. Enerzijds trad het Verzameldecreet 2019 inwerking. Maar er was ook een uitspraak van het Grondwettelijk Hof omtrent de verkavelingsvergunningsplicht. Een overzicht.

David McBee / Pexels

1.      Het Verzameldecreet 2019

 

Op 29 juni 2019 trad het Verzameldecreet 2019 in werking. Zoals de naam van het decreet doet vermoeden, is het een bonte verzameling van allerlei topics. De nieuwigheden en gevolgen relevant voor de architect worden hieronder samengevat.

 

1.1.   Terugdraaien afwijkingsmogelijkheden voor oude verkavelingen en oude BPA’s

Bij het ontwerpen wordt de architect dikwijls geconfronteerd met stedenbouwkundige voorschriften die een verdichting of verduurzaming tegenhouden, bijvoorbeeld door brede bouwvrije stroken te definiëren. De Codextrein wou hieraan tegemoetkomen; vanuit de beleidswens op goed gekozen plaatsen te streven naar een hoger ruimtelijk rendement, door oude verkavelingsvoorschriften niet meer aan te wenden als weigeringsgrond en door in ruime mate te kunnen afwijken van BPA’s ouder dan 15 jaar[1].

Het Verzameldecreet draait die mogelijkheden deels terug op twee manieren:

  • De Gemeenteraad kan, los van een concrete vergunningsaanvraag, beslissen om een lijst op te stellen van verkavelingsvergunningen waarvan de voorschriften behouden blijven als weigeringsgrond en van BPA’s waarvan niet kan worden afgeweken cf. artikel 4.4.9/1 VCRO[2].
  • Bij de beoordeling van een concreet vergunningsdossier kan de overheid gemotiveerd aantonen dat bepaalde verkavelingsvoorschriften nog steeds actueel zijn, waarvan bijgevolg niet kan worden afgeweken, en dat bepaalde afwijkingen op een BPA niet wordt toegestaan.

Een afwijking op een stedenbouwkundig voorschrift, zowel van oude als van recente verkavelingen/ BPA’s/ RUP’s, mag nooit leiden tot een schending van de goede ruimtelijke ordening.

 

1.2.   Wijzigingen i.v.m. het indienen van een melding[3]

Handelingen met een beperkte ruimtelijke impact hoeven geen vergunningstraject te doorlopen, maar kunnen worden gemeld[4]. Het Verzameldecreet brengt grote wijzigingen aan in deze procedure. Voortaan is steeds de gemeente bevoegd[5].  Als de gemeente niet tijdig een uitspraak over de melding doet, wordt de melding geacht te zijn goedgekeurd. Voordat het Verzameldecreet in werking trad werd een melding waarover geen uitspraak gebeurde geacht te zijn geweigerd. De termijn waarbinnen de overheid de aktename van een milieumelding moet uitspreken is ingekort naar 20 dagen. Voor een stedenbouwkundige melding blijft de termijn 30 dagen. Indien de aanvrager 30 dagen na het indienen van de melding geen communicatie van de gemeente hierover ontving, dan is de melding goedgekeurd en mogen de werken van start gaan.

 

1.3.   Vergunningsvoorwaarden kunnen worden bijgesteld

Dankzij het Verzameldecreet kan de vergunninghouder erom verzoeken om opgelegde voorwaarden bij de vergunning te wijzigen. Nieuw is dat dit voortaan ook van toepassing is voor stedenbouwkundige voorwaarden. Het ‘bijstellen van de omgevingsvergunning’, zoals deze procedure heet, is een specifieke en aparte procedure zodat het duidelijk is dat de ‘basisvergunning’ niet wordt in vraag gesteld.

 

1.4.   Zonevreemde woningen

Wegwerken van een hiaat in de wetgeving

Om te kunnen gebruik maken van de basisrechten voor zonevreemde woningen moet de woning bestaan[6]. Er bestond een uitzondering voor recent afgebroken woningen, maar deze hield geen rekening met situaties waarin een vergunning wordt vernietigd door de Raad voor Vergunningsbetwistingen (= RvVb) nadat de werken reeds zijn uitgevoerd. Hierdoor konden bepaalde eigenaars geen regularisatievergunning aanvragen. Het Verzameldecreet 2019 doet enkele tekstuele wijzigingen waardoor er ook na een vernietiging door de RvVb een vergunning kan worden aangevraagd.

 

Gevelisolatie
Het Verzameldecreet maakt mogelijk dat er ook dakisolatie aan de buitenzijde van het dak kan worden aangebracht tot maximum 26cm dikte. Dit wordt niet beschouwd als een volume-uitbreiding, maar als een verbouwing, waardoor deze handeling ook voor zonevreemde woningen kan worden vergund.

 

2.      Strengere verkavelingsvergunningsplicht door uitspraak Grondwettelijk Hof

Voordat de Codextrein in werking trad, was er een verkavelingsvergunning nodig van zodra een stuk grond werd verdeeld in twee of meer kavels, ongeacht of het om bebouwde of onbebouwde kavels ging[7]. De Codextrein maakte het mogelijk om een lot af te splitsen zonder een verkavelingsvergunning, op voorwaarde dat één van beide loten bebouwd was. Bijvoorbeeld, het afsplitsen van een onbebouwde tuinzone bij een woning. Deze afsplitsing kon gebeuren via een notariële akte.

Dankzij de Codextrein was er enkel een verkavelingsvergunning nodig van zodra er twee of meer onbebouwde kavels werden gecreëerd. Het Grondwettelijk Hof vernietigt echter deze wijziging met het arrest nr. 80/2019, uitgesproken op 23 mei 2019, wegens een schending van het recht op de bescherming van een gezond leefmilieu.

De uitspraak van het Grondwettelijk Hof heeft tot gevolg dat de oude regelgeving omtrent verkavelen, met name de regelgeving voordat de Codextrein in werking trad, onmiddellijk terug van kracht wordt. Bovendien heeft de vernietiging tot gevolg dat de wijziging die de Codextrein invoerde, wordt geacht nooit te hebben bestaan. Voortaan moet er opnieuw een verkavelingsvergunning worden bekomen van zodra een grond in twee wordt gesplitst.

Een belangrijke vraag is welke gevolgen dit heeft voor dossiers die reeds van de nieuwe regelgeving omtrent verkavelen gebruik maakten. Hieronder volgt een overzicht van de verschillende fasen, gaande van een mogelijke verkoop van een afgesplitst lot tot en met een gerealiseerd project op zo’n afgesplitst lot:

 

2.1.   Verkoop in onderhandeling, akte nog niet verleden

Indien er nog geen verkoopovereenkomst is gesloten waarvan de akte is verleden, moet een verkavelingsvergunning worden bekomen vooraleer de verkoop wordt afgerond. Een lot kan immers niet worden afgesplitst middels een notariële akte zonder verkavelingsvergunning.

 

2.2.   Afgesplitst lot is verkocht, akte reeds verleden

Er is geen impact op verkoopovereenkomsten waarvan de akte reeds werd verleden. Deze individuele aktes worden niet mee vernietigd en blijven bestaan.

 

2.3.   Dossiers waarvoor een bouwvergunning is ingediend, nog geen beslissing

Dossiers waarvoor een bouwaanvraag (of voluit: een omgevingsvergunningsaanvraag voor stedenbouwkundige handelingen) werd ingediend, moeten worden geweigerd op grond van artikel 4.2.15 VCRO. Dit artikel stelt dat niemand een stuk grond mag verkavelen zonder voorafgaandelijk een verkavelingsvergunning te bekomen. Door de vernietiging van het Grondwettelijk Hof is er voor dit dossier (terug) een verkavelingsvergunning nodig. Pas na het bekomen van een verkavelingsvergunning, kan een bouwaanvraag worden ingediend.

De vergunningverlenende overheid heeft geen andere keuze dan het weigeren van de bouwaanvraag doordat er een legaliteitsbelemmering voorligt. De aanvrager hoeft echter de weigering niet af te wachten en kan ervoor opteren om het dossier in te trekken en terug in te dienen nadat de verkavelingsvergunning werd verleend[8].

 

2.4.   Bouwvergunning verleend, werken al dan niet gestart

Bij deze dossiers werd geen verkavelingsvergunning verkregen, omdat dit op dat ogenblik niet moest. Door de vernietiging ligt een schending van de vergunningsplicht voor het verkavelen van gronden voor, die de wettigheid van de verleende bouwvergunning aantast. De bouwvergunning wordt niet automatisch mee vernietigd, maar hun rechtsgeldigheid komt wel in het gedrang. Om die reden is het sterk aan te raden om de onwettigheid weg te werken.

 

Er zijn drie manieren om de onwettigheid van een afgeleverde bouwvergunning te remediëren:

  • Intrekken van de vergunning: de vergunning kan binnen een termijn van 6 maanden vanaf de publicatie van het arrest worden ingetrokken, op verzoek van de aanvrager of door de overheid die de vergunning verleende. Op dat ogenblik verdwijnt de vergunning uit het rechtsverkeer en bestaat ze niet meer.
  • Heropenen van de beroepstermijn: door de vernietiging wordt de beroepstermijn tegen de vergunningsbeslissing heropend. Binnen een termijn van zes maanden, vanaf de publicatie van het arrest, kan een omwonende of een andere belanghebbende een beroep instellen bij de deputatie of bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Indien er geen beroep wordt ingesteld, dan is de bekomen vergunning definitief.
  • Regularisatievergunning aanvragen: er wordt een regularisatievergunning voor het verkavelen van gronden aangevraagd. Na het bekomen van deze vergunning moet er nog een regularisatie gebeuren van de uitgevoerde stedenbouwkundige handelingen. Deze moeten immers uitdrukkelijk worden getoetst aan de voorschriften van de verkaveling.

 

[1] Wat betreft verkavelingsvoorschriften was deze regeling niet van toepassing op voorschriften met betrekking tot openbaar groen en openbare wegenis. Wat betreft BPA’s was de verruimde afwijkingsmogelijkheid niet van toepassing op voorschriften omtrent wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.

[2] De afwijkingsmogelijkheden van artikel 4.4.1 VCRO; met name een beperkte afwijking op vlak van perceel afmetingen, afmetingen en inplanting van constructies, de dakvorm, en de gebruikte materialen, blijven gelden.

[3] Ter informatie wordt meegegeven dat ook milieumeldingen voortaan verplicht digitaal dienen te gebeuren. Voor de architect heeft deze wijziging weinig gevolgen, doordat alle dossiers met stedenbouwkundige handelingen reeds verplicht digitaal werden ingediend.

[4] Een overzicht van de meldingsplichtige handelingen is terug te vinden op de website van het Departement Omgeving

[5] Een uitzondering hierop zijn meldingen die vervat zitten in vergunningsaanvragen, waarvoor de deputatie of de Vlaamse Overheid bevoegd is.

[6] Artikel 4.4.10 VCRO bepaalt dat de woning hoofdzakelijk vergund moet zijn en niet verkrot mag zijn.

[7] De volledige definitie van verkavelen luidt als volgt: “Een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies.” (Art. 4.1.1, 14° VCRO)

[8] De beslissingstermijnen hiervoor zijn dezelfde als voor een bouwaanvraag: 30 dagen om het dossier volledig en ontvankelijk te verklaren + 60 dagen om te beslissen indien er geen openbaar onderzoek is vereist/ 105 dagen om te beslissen indien er wel een openbaar onderzoek nodig is. In overleg met de bevoegde overheid kan de bouwvergunning reeds worden ingediend lopende de procedure van de verkavelingsaanvraag.