Interview

'Bouwpauze inlassen is niet moeilijk, het échte werk begint daarna pas'

Tom Mondelaers • 2 februari 2021

Met de recente ontwikkelingen rond de bouwshift staan de gemeenten opnieuw in het centrum van het debat. Hét moment, zo dachten we, voor een gesprek met Dieter Wouters (CD&V), de burgemeester van Wuustwezel die in 2016 als eerste een bouwpauze inlaste in Vlaanderen. “De projectontwikkelaar bouwt zijn appartementen en vertrekt. Wij blijven hier.”

© Jan Van der Perre

Wie Wuustwezel vanuit de lucht bekijkt op Google Maps, valt meteen op hoe landelijk de gemeente is, omgeven door weiden en akkers. Maar het is allesbehalve evident om dat zo te houden. De uitgestrekte gemeente, in feite drie dorpskernen met clusters van bebouwing, wordt doormidden gekliefd door de N1 van Antwerpen naar Breda. Die ligging, in het achterland van Vlaanderens grootste stad, zorgt voor permanente druk. Elk jaar komen er zo’n 200 Wuustwezels bij, wat veel is voor een gemeente met om en bij de 20.000 inwoners. In 2016 trok het gemeentebestuur daarom tijdelijk aan de noodrem. “Projectontwikkelaars overrompelden Wuustwezel en voerden steeds meer projecten gelijktijdig uit”, vertelt Dieter Wouters, burgemeester van Wuustwezel sinds 2012. “Wij konden met ons kleine ambtenarenapparaat niet op tegen hun grote juridische diensten. We hadden simpelweg de kennis niet om dossiers goed te kunnen beoordelen, en kregen geen tijd om bij te leren. Er werden vergunningen aangevraagd voor appartementen tot 70 wooneenheden. Dat heeft een enorme impact op het vlak van pakweg afvalophaling en fietsenstalling, maar daar hadden wij totaal geen ervaring mee. Bovendien verspreidde het nieuws dat wij nog vergunningen verstrekten zich als een lopend vuurtje, zodat de aanvragen binnen de kortste keren toestroomden. Op een gegeven moment groeide de situatie ons zodanig boven het hoofd dat we hebben besloten om een pauze in te lassen. We hebben de ons bekende architecten en projectontwikkelaars laten weten dat we tijdelijk geen vergunningen meer zouden verstrekken, in afwachting van een grondige studie én met de belofte dat het nadien allemaal duidelijker zou zijn, voor iedereen. Want duidelijkheid is wat ontwikkelaars vooral verlangen. Zij hebben geen zin in een juridische strijd. Hoe beter ze weten waar ze aan toe zijn, hoe beter ze de prijs kunnen bepalen, hoe beter hun project.”

 

Tijd voor een nieuwe visie

Burgemeester Wouters en zijn collega’s in het gemeentebestuur werden al snel op de vingers getikt door het Antwerpse provinciebestuur. “De provincie vond wat wij deden heel origineel, maar liet ook verstaan dat ze ons niet zou volgen mocht het tot een beroep leiden. Om de eenvoudige reden dat zo’n bouwpauze juridisch niet bestaat. Gelukkig konden we onze toevlucht nemen in het instrument van de beleidsmatig gewenste ontwikkelingen, het zogenaamde BGO. Dat is een tussenfase tussen de ambitie van het beleid en een effectief planologisch instrument, zoals een RUP. We hebben vrij snel onze beslissing omgezet in een BGO en zo tijd gewonnen om te studeren.” Voor dat studiewerk werd studiebureau Stramien uit Mechelen ingeschakeld. Het bureau ontwikkelde samen met het gemeentebestuur een nieuwe visie op bouwen en wonen in Wuustwezel. De visie werd neergeschreven in een visiedocument en momenteel loopt het proces om dit document om te zetten in een RUP. “En dat vind ik eigenlijk jammer”, zegt burgemeester Wouters. “Iedereen weet dat zo’n RUP statisch is, terwijl het voordeel van een BGO juist is dat je beleid kan maken en onvermijdelijke kinderziektes kan bijsturen zonder een al te zware planologische impact. Nu worden we opnieuw gedwongen om onze visie in te bedden in een stringent juridisch kader.”

 

Geen appartementsgebouwen in het dorpscentrum

Niettemin hanteert Wuustwezel vandaag al zonder uitzondering het nieuwe visiedocument bij het toekennen van vergunningen. “Het meest radicale gevolg is dat er in de Dorpsstraat, pal in het centrum, geen appartementen meer gebouwd mogen worden”, vertelt Dieter Wouters. “Ondanks het feit dat het een zeer drukke gewestweg is met veel vrachtverkeer, heeft die straat nog een dorps karakter. Maar dat beeld werd de laatste jaren steeds vaker aangetast door appartementsgebouwen. Daar hebben we nu een totale stop ingevoerd. Verder hebben we rond de Bredabaan kerngebied aangeduid met een zone waar iets meer mogelijk is en een zone waar geen appartementen meer mogen gebouwd worden. Voor de rest van het grondgebied hebben we een woningtypetoets ingevoerd. Simpeler kan haast niet. Je kijkt naar de vijf panden links en rechts van een perceel, en naar de tien panden aan de overkant. Als daar een bepaald aantal appartementen tussen zit, weet je dat de bouw van een appartement mogelijk is. Zo willen we speculatie tegengaan. In Wuustwezel kan in principe iedereen nu thuis vanuit z’n woonkamer al weten of zijn grond kan dienen voor de bouw van appartementen, gewoon door naar de omgeving te kijken. Heb je een stuk grond langs een gewestweg en liggen er geen appartementen in de buurt liggen, dan kan er geen appartementsgebouw komen, ook al is het een ruim perceel.”

 

Neus-aan-neus met bewoners

De burgemeester is trots op het afgelegde traject. “We hebben duidelijke zones aangeduid waar je nog kan en mag verdichten, en de projectontwikkelaars weten dat. We willen geen Bokrijk zijn, wel het buitengebied vrijwaren. We nemen ook geen bouwgrond af van de mensen, maar leggen beperkingen op. Die visie nu in de praktijk brengen, is de moeilijkste uitdaging. Als je beslist dat er langs een drukke gewestweg geen appartementen mogen bijkomen, sta je als gemeente neus-aan-neus met lokale inwoners die daar twee jaar eerder een pandje hebben gekocht als investering. Een bouwpauze inlassen is gemakkelijk, het échte werk begin pas daarna. Ik merk nu ook dat de inwoners nauwlettend in de gaten houden wat wij doen. Als we dan toch nog eens een appartementsgebouw vergunnen, worden we er direct op aangesproken. Maar we moeten consequent zijn: in de zones waarvan wij zeggen dat er ontwikkeling mogelijk is, moeten we vergunningen verstrekken.”

 

Appartemententaks om open ruimte aan te kopen

Een ander gevolg van de bouwpauze waarmee Wuustwezel opnieuw een primeur te pakken heeft, is de invoer van een appartemententaks. “In ons belastingreglement is nu opgenomen dat wie het aantal wooneenheden van een gebouw vermeerdert, per wooneenheid een extra bedrag aan belastingen betaalt. Daarmee hebben we een openruimtefonds opgericht waarmee we percelen aankopen waarvan wij vinden dat ze onbebouwd moeten blijven. De inspiratie daarvoor vonden we in Nederland: wanneer je als bestuur vindt dat een bepaald stuk grond niet bebouwd mag worden, moet je ook met de nodige middelen over de brug komen. En dat geld halen we bij de ontwikkelaars. Zij mogen nog bouwen, maar betalen mee voor de open ruimte die we elders vrijwaren. Onlangs hebben we zo een vrij duur bouwperceel kunnen kopen in het centrum van Wuustwezel. Het is zeer mooi gelegen naast de beek en stelt ons in staat om een fietsontsluiting te realiseren achter de bebouwde kern. Dat zouden we vroeger nooit gedaan hebben. We hebben hiervoor de volle pot betaald op de privémarkt. Maar het voelt vandaag anders omdat we nu een fonds hebben dat gespekt wordt door elk appartement dat we nog vergunnen in onze gemeente.”

 

Beleid maken

Het voorbeeld van Wuustwezel krijgt navolging in meer Vlaamse steden en gemeenten. Maar die lokale bouwstops liggen ook steeds vaker onder vuur. Tegenstanders schermen met het oneigenlijke gebruik van de beleidsmatig gewenste ontwikkelingen als beleidsinstrument. “Ik vind het eerlijk gezegd schandalig dat de bouwfederaties samen met de vastgoedsector onlangs alle betrokken gemeentebesturen hebben aangeschreven met de vraag om hun bouwpauze in te trekken omdat deze juridisch niet in orde is. Ik heb die brief ook neergelegd bij de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten, waar ik in de raad van bestuur zit. We hebben daarop ook gereageerd. Het is niet omdat in één gemeente een BGO juridisch teruggefloten wordt, het concept in alle andere gemeenten niet meer gehanteerd kan worden. Wij voelen ons absoluut niet aangesproken door die kritiek. Meer nog: het wordt tijd dat lokale besturen desnoods niet-juridisch afgedekte initiatieven nemen om het ruimtelijk beleid in hun gemeente vorm te geven. Wij worden er tenslotte op aangesproken én afgerekend. De projectontwikkelaar komt zijn appartementen bouwen en vertrekt, maar wij blijven hier.”


Wouters raadt lokale besturen aan om zich niet te laten tegenhouden. “Uiteraard moeten we werken binnen een juridische context, maar het is aan de gemeenten om beleid te maken. Niet door af te wachten, maar door de leiding te nemen. En als het echt niet goed is, fluit de overheid ons wel terug. Maar in alle eerlijkheid, dat is tijdens onze bouwpauze op geen enkel moment gebeurd. Ik ben zelfs in het Vlaams Parlement mogen gaan uitleggen hoe wij het hebben aangepakt, en ook bij architecten en ontwikkelaars was er veel begrip. Want laat ons eerlijk zijn: er is geen enkele projectontwikkelaar die kan werken zonder de steun van het lokaal bestuur, de vergunning komt altijd van ons.”

"Leo deed me inzien dat wij de instrumenten in handen hebben om beleid te maken, om de projectontwikkeling mee te sturen. Bijvoorbeeld door extra bouwlagen toe te laten tegen een flinke vergoeding, zoals wij het nu doen, zodat we met dat geld op andere plaatsen ruimte kunnen vrijwaren. Maar daarvoor moesten we haar op onze tanden krijgen en doorzetten. Sommige mensen hebben misschien een romantisch beeld van wat wij hier gedaan hebben, maar het is echt knokken geweest. Hetzelfde doen we nu met de megastallen, waarvoor we onlangs ook een bouwpauze hebben ingevoerd. Hier is onze ambitie zelfs nog groter. We doen dingen die beleidsmatig niet helemaal waterdicht zijn, maar ons doel is dan ook ronduit om het huidige beleid te wijzigen. Je hoort het, ik ben daar nogal strijdvaardig in.”

 

Dit artikel verschijnt in het kader van het project Ruimtelijk Rendement, in opdracht van het Departement Omgeving van de Vlaamse overheid.