Interview

Michiel Van Balen (Miss Miyagi): “Via vastgoed kan je aan bottom-up stedenbouw doen”

Arnaud Tandt • 2 november 2022

Miss Miyagi keert de gebruikelijke werkwijze van de vastgoedsector radicaal om. Al vijf jaar ontwikkelt Miss Miyagi exemplarisch erfgoed met een positieve maatschappelijke impact.

Michiel Van Balen - Foto: Studio Dann

Het team van Miss Miyagi, in Leuven gevestigd, is jaarlijks bij een 25-tal herbestemmingen over het hele land betrokken. Door het opmaken van herbestemmingsstudies voor complex vastgoed, brengt Miss Miyagi de juiste gebruiker bij het juiste project. Ze ontvingen zowel voor De Hoorn als HAL 5 de Architectuurprijs Leuven. Ondertussen zijn er de zusterbedrijven Stadsmakersfonds, Teherbestemmen.be en – heel recent – OP-CO bijgekomen, geprefereerde partners van Miss Miyagi maar ook aparte entiteiten. Op 14 oktober vierde Miss Miyagi het vijfjarig bestaan, met lezingen en een debat als onderdeel van het feest in De Stelplaats in Leuven. Anderhalve week eerder zaten we samen met Michiel Van Balen op een boogscheut hiervan, in De Hoorn, waar het verhaal van Miss Miyagi begon.

 

Ontstaan

Michiel Van Balen: “Ik heb na mijn studies ingenieur-architect en stedenbouw, eerst als stedenbouwkundige gewerkt bij BUUR en dan bij Makeka Design Lab in Kaapstad, net voor het WK Voetbal. Toen ik terugkwam vroegen enkele ondernemers die dit gebouw, De Hoorn, gekocht hadden of ik het project wou coördineren – ik had er bij BUUR de voorstudie van gedaan. Aangezien ik geen werk had, dacht ik om dat zes maanden te doen, en daarna een “echte job” te zoeken, want ik meende dat vastgoed commercieel was en niet mijn ding. Als projectmanager vertegenwoordigde ik de ondernemers – het ontwerp zelf was van 360 architecten – maar de architecten moesten worden aangestuurd en het plan van eisen moest scherper gesteld, er diende financiering gezocht en een aannemer aangesteld te worden. Ik heb hier uiteindelijk twaalf jaar aan gewerkt in twee fasen."

 

"En dan ga je anders naar vastgoedontwikkeling kijken. Je leert dat je via vastgoed meer aan bottom-up stedenbouw kan doen. Waar ik als stedenbouwkundige vaak het gevoel had dat je andere mensen tot iets probeerde aan te zetten, maar toch vaak op een compromis uitkomt. Binnen de vastgoedwaardenketen zetten meer en meer partijen in op kwaliteit. Zowel politici, administratie als gewone burgers worden meer bewust van goede architectuur. Maar tezelfdertijd vond ik dat er nog niet genoeg innovatie in schuilde, voornamelijk langs de kant van de projectontwikkelaar. Hier in de Vaartkom werken ontwikkelaars dan wel met toparchitecten maar het zijn nog altijd gewoon projecten met appartementen tot op het gelijkvloers, terwijl elke stedenbouwkundige je zal vertellen dat je daar niet moet wonen. Daar moet een café, een boekenwinkel of een fietsenmaker zijn, maar dat past niet in dat financieel model."

 

"Daar voel je heel sterk dat je als architect heel beperkt bent, dat je uiteindelijk maar de vrijheid krijgt die je opdrachtgever je geeft. Je kunt wel de vorm bepalen, maar niet het programma, terwijl dat net belangrijk is om die bruisende plekken te creëren. Na de eerste fase van De Hoorn, stond ik op een kruispunt: ging ik terug naar architectuur en stedenbouw of verder in de ontwikkeling? Ik ben beginnen nadenken of het beroep van projectontwikkelaar niet heruitgevonden kon worden. Ik besefte snel dat je niet naïef moet zijn om te denken dat je dit zomaar kan veranderen. Vastgoedontwikkeling houdt nu eenmaal risico’s in en dat is de reden waarom ontwikkelaars uiteindelijk terechtkomen bij gelijkaardige producten. Maar door vastgoedontwikkeling fundamenteel te herdenken kwamen we uit bij het model zoals dat van De Hoorn.”

De Hoorn - Foto: Miss Miyagi

Miss Miyagi

Michiel Van Balen: “Vandaag is Miss Miyagi een alternatieve projectontwikkelaar om twee redenen. Ten eerste omdat we werken als dienstverlener, we ontwikkelen niet voor eigen rekening, maar we helpen anderen hun vastgoed te ontwikkelen. Onze positie is dus helemaal anders: voor ons is geld een middel om vastgoed te ontwikkelen, voor veel projectontwikkelaars is vastgoed een middel om geld te verdienen. Wij draaien dat fundamenteel om."

 

"De tweede reden is dat we enkel projecten aannemen waarvan wij denken dat die een meerwaarde vormen voor de maatschappij. Zo is Miss Miyagi ontstaan, opgericht officieel in 2017, samen met twee andere partners. Toon Manders is ook ingenieur-architect en stedenbouwkundige en hij zag eigenlijk dezelfde uitdagingen. Karel Van den Eynde is een vastgoedmakelaar, net omdat we van in het begin sterk zagen dat bij herbestemmingen het gebouw vaak dicteert wat het juiste project is. Eigenlijk is het vaak een kwestie van de juiste gebruiker te vinden voor het juiste gebouw eerder dan je eigen programma erin te gaan duwen, een soort van matchmaking proces. We bieden vandaag een projectbegeleiding van A tot Z: van concept, businessplan, de financiering, partners vinden, architecten aanstellen tot oplevering. Maar er komen ook veel klanten bij ons voor een deel van die diensten, zoals steden of religieuze ordes die met vastgoed zitten en in de eerste plaats willen weten wat ze ermee kunnen doen."

 

"Vandaag hebben we binnen Miss Miyagi een team van 16 mensen waarvan er 11 (ingenieur-)architect zijn en dat heeft te maken met het feit dat we in de beginfase onze ontwerpende skills gebruiken om de juiste projectdefinitie te bepalen. We trekken veel profielen aan die net als wij architectuur ontzettend belangrijk vinden, maar die ook voor zichzelf hebben uitgemaakt dat ze een meer holistische kijk of impact willen hebben op het eindproduct. We werken voor heel diverse klanten, vaak overheden die vanuit een maatschappelijke blik zich afvragen wat ze met hun patrimonium kunnen doen. Er zijn ook heel veel religieuze ordes bij met abdijen of kloosters waar er vaak nog maar een aantal paters of zusters wonen. Ze voelen dat hun klooster herbestemd moet worden, maar ze kunnen het niet verkopen omdat ze er zelf nog wonen en ze wíllen dat ook niet verkopen omdat ze de oorspronkelijk visie willen vrijwaren. Daarnaast is er ook veel industrieel erfgoed, panden die nog veel bewegingsvrijheid bieden. En ook veel zorgpartijen komen bij ons, bijvoorbeeld omwille van het complexe bouwproces maar ook omdat ze het programma willen herdenken en functies veel meer willen oriënteren op de stad of in interactie met de omgeving willen brengen.”

5 jaar Miss Miyagi - Foto: Miss Miyagi

Stadsmakersfonds

Michiel Van Balen: “HAL 5 was een leegstaande industriële hal, een overblijfsel van de spoorhallen centraal in een gebied achter het Leuvense station dat in ontwikkeling is. We zijn naar de stad gestapt met de boodschap dat we er een zelfbedruipend project konden maken als we de hal vijf jaar gratis mochten gebruiken. We hadden 400.000 euro nodig voor de inrichting, waarvan we de helft zelf bijeen moesten zien te vinden. Op twee weken tijd hebben we dat bedrag opgehaald bij de buurtbewoners, die zelf het meeste baat hebben bij dit project."

 

"Voor toekomstige projecten wilden we een financieringsvehikel vinden dat de maatschappelijke principes ging verankeren, en daaruit is het Stadsmakersfonds, een autonome zusterorganisatie, voortgekomen. Het is een coöperatie die geld verzameld door aandelen te verkopen. Het past volledig binnen de filosofie om mensen te betrekken binnen de herbestemming. We hebben het laatste anderhalf jaar twee miljoen euro opgehaald bij een 120-tal coöperanten, maar de bedoeling is om dat op te schalen naar 10 miljoen euro binnen vijf jaar. Dat Stadsmakersfonds stelt ons en andere partijen in staat om een beetje tijd te kopen."

 

"Het eerste van de vier projecten die we hebben aangekocht, was Brouwerij De Ridder in Antwerpen. We hadden een oproep gelanceerd om geïnteresseerden te vinden, waarop meer dan 100 reacties kwamen. Maar dat is een heel diverse groep, van iemand die één vierkante meter wil huren als atelier tot een organisatie die voor tweehonderd mensen kantoren zoekt, bij wijze van spreken. Om die te laten samenwerken op het moment dat zoiets gekocht is, dat gaat bijna niet. Dus daar heeft het Stadsmakersfonds een bod gedaan op basis van die interesse en nu zijn we eigenlijk die coalities aan het maken om die mensen te laten instappen. Sommigen zijn ingestapt van bij het bod, zoals de sociale organisatie en de school, terwijl anderen pas erbij komen na de bouwvergunning of als het af is. Met dat fonds kopen we tijd om die projecten gerealiseerd te krijgen in die coalities die zo belangrijk zijn. Het stelt ons ook in staat om zelf proactief te schakelen als we een opportuniteit zien.”

Hal 5 - Foto: Marc Sourbron

Teherbestemmen.be - OP-CO

Michiel Van Balen: “Daarnaast zijn er nog twee andere zusterbedrijven. Het eerste is teherbestemmen.be, dat zich richt op de matchmaking die we hebben losgekoppeld van Miss Miyagi. Een klassieke makelaar zet de dingen gewoon online, maar met teherbestemmen.be zoeken we de juiste partner voor projecten die onderzocht zijn op hun mogelijkheden door Miss Miyagi, het maken van herbestemmingsstudies is hun specialiteit. De nieuwste zusterorganisatie is OP-CO, van Operating Collective. Dat is een partij die in opdracht van de eigenaar van het gebouw zich bezighoudt met de exploitatie van complex vastgoed. Het vertrekt vanuit het idee dat je voor dergelijk vastgoed, zoals een klooster met veel verschillende ruimtes, zoals slaapcellen of grotere zalen en delen die omgevormd kunnen worden tot cohousing of coworking, niet één huurder, maar verschillende huurders of exploitanten moet vinden."

 

"OP-CO specialiseert zich in een aantal thema’s en maakt voor elk gebouw een unieke mix. Net zoals Miss Miyagi niet steeds hetzelfde programma in een gebouw probeert te duwen, maakt OP-CO dus ook steeds een exploitatie op maat die ze via een managementcommissie volledig kan beheren in opdracht van de eigenaar. Zo worden de belangen van de eigenaar en de exploitant gealigneerd in tegenstelling tot een klassiek eigenaar-huurdersmodel."

 

"Het doel is altijd hetzelfde: waardevolle gebouwen opnieuw leven inblazen om waardevolle plekken te creëren. We zijn vertrokken met Miss Miyagi, maar doordat we onszelf beperkingen opleggen als dienstverlener, zorgt die sterkte dus ook logischerwijs voor zwaktes en die proberen we op te vangen via andere bedrijven. Het grappige is dat het vaak een heruitvinding is van een heel klassiek beroep, het is het heruitvinden van de ontwikkelaar, de investeerder, de makelaar en de exploitant. Dat is ook wel een interessant recept als ondernemer: je neemt iets dat heel populair is, maar waar je je heel hard aan stoort en dan verander je wat je eraan stoort, maar je houdt over waarom er zoveel vraag naar is.”