Foto: Studio Dann
Kristiaan Borret werd begin 2015 voor het eerst aangesteld als Brussels Bouwmeester en zit inmiddels halverwege zijn tweede mandaat. Waar de nadruk tijdens zijn eerste ambtsperiode in hoofdzaak op governance lag, met het uitbouwen van goede (wedstrijd)procedures en een algemene verbetering van het niveau van de architectuurcultuur in Brussel voorop, richt hij zich vandaag uitdrukkelijker op de grote inhoudelijke uitdagingen van de stad. Net zoals in andere steden is de klimaatverandering – ze tegengaan, ermee omgaan en het betaalbaar houden – in Brussel de meeste heikele en urgente opdracht.
Mainstreaming
Er zijn talrijke manieren om het vraagstuk van de klimaatverandering te benaderen. Waarom legt u precies de nadruk op circulariteit?
Kristiaan Borret: “Natuurlijk is de klimaatverandering een problematiek met veel facetten, maar niemand kan alles doen. Wij hebben dan ook besloten om ons met de machinerie van het bouwmeesterschap op circulariteit te richten. Dat is immers een erg effectieve manier om emissies te beperken. In wezen ligt het ook aan de basis van duurzaamheid. Voordat je bio-based isolatiematerialen en een warmtepomp plaatst, moet je nadenken over wat je kan doen met de zaken die voorhanden zijn.”
Het circulaire gedachtegoed is in Brussel ook niet nieuw. Welke rol spelen pioniers zoals Rotor DC hierin?
Borret: “Er zijn al heel wat interessante voorbeeldprojecten en ik denk dat iedereen die met circulariteit en hergebruik in de architectuur bezig is in zekere zin inderdaad schatplichtig is aan Rotor DC. Alleen is de grote uitdaging nu om dat pionierswerk open te plooien. Exemplarische projecten kunnen weliswaar een belangrijke symbolische waarde hebben en bijdragen aan sensibilisering, maar vaak blijft het toch bij een druppel op een hete plaat. Als we de klimaatuitdagingen willen aangaan, dan moeten we systemisch te werk gaan.”
“Banaliteit betekent niet dat architecten er niets interessants mee kunnen doen”
Wat verstaat u precies onder zo’n systemische aanpak?
Borret: “We moeten de circulaire aanpak opschalen; het pionierswerk mainstreamen. Dat betekent onder meer dat we het gangbaar maken in projectontwikkeling in het algemeen – en dus niet enkel in de niche van geïnteresseerden die sowieso naar Rotor trekken –, maar tevens dat we verder kijken dan louter de recuperatie van veelal bijzondere materialen. We moeten ook gebouwen als geheel in overweging nemen, en daarbij ook de banale gebouwen. Circulariteit draait om het verminderen van emissies. Of het nu een interessante architectuur is of niet, speelt in essentie geen rol. Bovendien betekent banaliteit niet dat architecten er niets interessants mee kunnen doen. Een bureau zoals AgwA realiseert bijzonder interessante projecten in soms totaal karakterloze panden. Alleen vraagt het een andere attitude, waarbij de esthetische norm niet meer vastligt en auteurschap niet langer draait om het zetten van je signatuur.”
Onder de naam Karreveld transformeerde AgwA de oude kantoren van farmaceutisch bedrijf Takeda in Sint-Jans-Molenbeek tot middelbare school met sporthal en cafetaria. © Séverin Malaud
Kantoorgebouw wordt woongebouw
Als het gaat over hergebruik van banale gebouwen, dan is de herbestemming van kantoorgebouwen tot meergezinswoningen natuurlijk een mooi voorbeeld. Is Brussel daarin uniek?
Borret: “Wat eigen is aan Brussel is vooral de grote stock aan kantoorgebouwen uit de jaren zeventig en tachtig. Die gebouwen voldoen vaak niet meer aan de huidige normen voor kantoorgebouwen en zeker na de coronapandemie zijn er heel wat leeg komen te staan. Daarin rust een enorm potentieel.”
In hoeverre zijn deze gebouwen wel geschikt om als appartementen te fungeren? Wat zijn de concrete voordelen en uitdagingen?
Borret: “De belangrijkste reden waarom oude kantoorgebouwen vandaag afgebroken worden, is de plafondhoogte. Maar waar die voor kantoren misschien niet meer voldoet, is ze voor woningen bijna altijd genereus. Daar ligt dus een meerwaarde. Daarnaast vormde de constructiewijze, bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een dragende gevel, in het verleden al eens een belemmering voor de bouw van terrassen, maar inmiddels zijn ook daar oplossingen en technieken voor ontwikkeld.”
“De grootste uitdaging is ongetwijfeld de diepte van het gebouw. Door de hogere plafonds wordt licht weliswaar dieper in het gebouw getrokken, maar transversale appartementen zijn hier doorgaans toch niet aan de orde. Dat vergt dus wat creativiteit in de planvorming. Zo zou je een travee kunnen afbreken, maar zien we bijvoorbeeld ook voorbeelden met extra grote terrassen of grote bergingen of gemeenschappelijke ruimtes rond de kern in plaats van in de kelder. De diepte van het gebouw creëert met andere woorden ook kansen voor meer comfort en nieuwe typologieën.”
Zo’n reconversies vergen uiteindelijk ook werk, afbraak en nieuwe materialen. Kortom, nieuwe emissies. Hoe maak je de balans op of zo’n transformatie verantwoord is?
Borret: “Dat is een terechte vraag, maar helaas één waarop ik nog geen pasklaar antwoord kan geven. Vandaag zijn we nog volop bezig met kennis op te bouwen. Wat in ieder geval noodzakelijk zal zijn, is een eenduidige manier om de CO2-uitstoot van een project te bepalen. Op stedenbouwkundige schaal worden zo soms oefeningen gemaakt in Bilan Carbon, terwijl je op gebouwniveau gebruik kan maken van TOTEM. Daar zijn de voorbije jaren grote vorderingen in gemaakt en we zien dat we daar, net zoals bij EPB destijds, stilaan richting standaardisering en normering gaan. Dat zal er alvast voor zorgen dat we de afweging op een objectiever niveau kunnen maken, al zal het natuurlijk altijd een afweging blijven.”
Twee zijden van dezelfde medaille
Wat zijn, naast een te hoge CO2-belasting van reconversie, nog redenen waarom een (kantoor)gebouw niet of minder geschikt is voor herbestemming?
Borret: “Naast de architecturale en bouwkundige aspecten, spelen natuurlijk ook stedenbouwkundige factoren een rol. Niet elk gebouw is even goed gelegen. Denk maar aan de Wetstraat of de Belliardstraat. In vergelijking met andere delen van de Europese wijk, waar al verschillende projecten op stapel staan, zijn dat opmerkelijk minder kwalitatieve leefomgevingen. Daar zou ik in afwachting van een veranderde mobiliteit de komende tien jaar niet meteen woningen onderbrengen.”
Wat kan of moet er met verouderde kantoorgebouwen in dergelijke contexten volgens u dan wel gebeuren?
Borret: “We willen niet dogmatisch zijn, natuurlijk. Soms moet je gebouwen durven afbreken. Maar dan liever niet om er vervolgens een nieuw gebouw op te zetten; wel om open ruimte te creëren. Want ook dat zullen we in Brussel, omwille van zowel de verdichting als het hitte-eilandeffect, meer en meer nodig hebben. Er zijn in het verleden ook simpelweg stedenbouwkundige vergissingen gebeurd. Binnengebieden zijn volgebouwd, straten geblokkeerd, enzovoort. Door die constructies af te breken, kunnen we opnieuw connectie maken, nieuwe publieke ruimte creëren, meer lucht en volle grond introduceren, bomen planten en water laten infiltreren. Ook dat is een belangrijke pijler van dit mandaat. Strikt genomen lijkt dat misschien een tegenhanger van het circulair hergebruik van gebouwen, maar uiteindelijk dient het wel hetzelfde doel: klimaatmitigatie.”
“Als alles zodanig geoptimaliseerd is, wordt het moeilijker om er nadien andere functies in onder te brengen”
En wat als er toch tot nieuwbouw overgegaan moet worden?
Borret: “Naast de focus op hergebruik van gebouwen, richt onze visie rond circulariteit zich ook op de realisatie van nieuwbouwprojecten die beter op toekomstige toepassingen anticiperen. In de praktijk gaat dat om aanpasbaarheid. Net zoals die kantoorgebouwen door hun overmaat nieuwe woonopportuniteiten creëren, geloof ik dat een zekere overdimensionering daarin een belangrijke rol kan spelen. Als alles zodanig geoptimaliseerd, geminimaliseerd en geëconomiseerd is voor een bepaalde toepassing, wordt het veel moeilijker om er nadien andere functies in onder te brengen. En natuurlijk moet je dat gedoseerd doen, want het vergt een grotere investering, meer materiaal en een hogere CO2-uitstoot, maar als je daarmee het idee dat een gebouw binnen x aantal jaar afgebroken moet worden omdat het niet meer op maat is kan ondermijnen, heb je op de lange termijn wel CO₂ uitgespaard. Het is opnieuw een zoektocht naar die balans.”
Bij de renovatie van een appartementsgebouw op de Boulevard Général Jacques door Karbon’ en Label wordt op expliciete vraag van de sociale woningbouwmaatschappij BGHM zoveel mogelijk ingezet op in situ hergebruik van materialen. © Karbon’ architecture et urbanisme
© Karbon’ architecture et urbanisme
Kantelpunt
Tot zover de visie. Maar hoe wordt die focus op circulariteit vandaag concreet in het beleid ingeschreven?
Borret: “Vanuit het bouwmeesterschap proberen we circulariteit op drie niveaus te introduceren en veralgemenen. Dat gebeurt in de eerste plaats bij de pakweg vijftig wedstrijden die we jaarlijks uitschrijven. Zo had de sociale woningbouwmaatschappij BGHM voor de renovatie van een appartementsgebouw op de Boulevard Général Jacques de uitdrukkelijke vraag naar zoveel mogelijk in situ hergebruik van materialen. Daarenboven vormt de strategie inzake klimaat en milieu sinds kort ook een centraal criterium in ons modelbestek.”
“Een tweede, en het meest informele, niveau is dat van de projectbesprekingen in de aanloop naar een vergunningsprocedure. Want ook wanneer er geen wedstrijd plaatsvindt, proberen we opdrachtgevers en aanvragers voortdurend met de vraag naar circulariteit en hergebruik te confronteren.”
“We willen de reflex omdraaien en van behoud de nieuwe norm maken”
“Een derde niveau, tot slot, is dat van de bouwcode. Die wordt binnenkort gewijzigd – de nieuwe versie ligt momenteel voor de tweede lezing bij de regering – en zal onder meer een verregaande motivatie vragen voor elk voorstel tot afbraak. Zeker in de Europese wijk is de aanpak jarenlang geweest om verouderde kantoorgebouwen af te breken en opnieuw te bouwen, zonder dat daar vragen bij gesteld werden, maar binnenkort zul je dus uitgebreid moeten documenteren en motiveren waarom afbraak de enige optie is en zal het dossier vervolgens eerst door een gespecialiseerd studiebureau beoordeeld worden. Op die manier willen we de reflex omdraaien en van behoud de nieuwe norm maken.”
Hebben opdrachtgevers en projectontwikkelaars daar, in afwachting van de nieuwe bouwcode, ook effectief oren naar? Hoe overtuig je hen om in hergebruik of een zekere overdimensionering te investeren?
Borret: “Natuurlijk lukt het ons niet altijd om de opdrachtgever ervan te overtuigen om circulariteit als concrete ambitie in een project of wedstrijdvraag op te nemen, maar het gebeurt wel steeds vaker. Vooral investeerders begrijpen de voordelen van aanpasbaarheid en een langere levensduur; bij projectontwikkelaars ligt dat inderdaad wat moeilijker. Daarvoor heb je die verankering in de wet nodig. Eigenlijk zitten we nu in een gelijkaardig voortraject als indertijd met de passiefbouwnorm in Brussel. Eerst heeft de overheid haar ambities uitgesproken, vervolgens is er technische knowhow opgebouwd en met subsidies aan capacity building gedaan bij zowel architecten als aannemers en ontwikkelaars, en zodra het marktklaar was, is het ook effectief verankerd in de wet. Wat circulariteit betreft bevinden we ons bijna op dat kantelpunt.”
Wat betekent dit tot slot voor de kostprijs van dergelijke projecten?
Borret: “We weten inmiddels dat als de overheid met één stem spreekt, de markt zich daar naar richt. Vandaag zijn reconversies van kantoorgebouwen tot woningen nog relatief nieuw en ontwikkelaars proberen daar natuurlijk hun slag mee te slaan, maar dat tij zal keren. Passiefbouw was in het verleden ook duurder; vandaag is die kloof gedicht. Zodra het verplicht is, wordt het verschil met andere woorden wel op een of andere manier in de marktprijs geabsorbeerd.”
“Op dezelfde manier ben ik ervan overtuigd dat we zelfs hergebruikprojecten kunnen inzetten om het tekort aan sociale woningen te helpen opvangen. Dat is een kwestie van bepaalde quota op te leggen. Bij alle bouwaanvragen boven 2000 m² in de perimeter van het Richtplan van Aanleg voor de Heyvaertwijk moeten vandaag bijvoorbeeld al 25% sociale woningen voorzien worden, en bij de herontwikkeling van 300.000 m² aan kantoorgebouwen van de Europese Commissie geldt dat minimum 33% van de oppervlakte met andere functies ingevuld moet worden. Zolang die regels duidelijk zijn, voor iedereen gelden en voor de aankoop gekend zijn, hebben ontwikkelaars daar doorgaans geen problemen mee. Circulariteit en sociale woningbouw zijn weliswaar twee verschillende uitdagingen voor de stad, maar op deze manier kunnen ze wel mooi aan elkaar gekoppeld worden.”