Bouwbudget overschreden: wanneer is de architect aansprakelijk?

De budgettaire bijstandsverbintenis

Als architect rust er op jou een advies- en bijstandsverbintenis, die deel uitmaakt van je contractuele verplichtingen. Die verbintenis omvat:

• Technische bijstand;
• Bijstand bij de keuze van derden (zoals aannemers);
• Juridische begeleiding;
• Bijstand bij de oplevering en aanvaarding van de werken;
• En budgettaire bijstand.

Deze verplichting tot budgettaire bijstand is zelfs expliciet opgenomen in artikel 16 van het Reglement van Beroepsplichten, dat het volgende stelt:

“Hij let erop ontwerpen voor te stellen die binnen de grenzen blijven van het in de opdracht vastgestelde programma en van de begroting die eruit voortvloeit, zoals blijkt uit de overeenkomst tussen de partijen. Worden tijdens de studie of tijdens de uitvoering van de werken wijzigingen aangebracht aan het in de overeenkomst vastgestelde programma, dan moeten deze alle het voorwerp zijn van een bijkomende overeenkomst die er de financiële weerslag zal van vermelden.”

Concreet betekent dat het volgende:

1. Actief bevragen en realistisch budgetteren

Je moet de opdrachtgever actief bevragen naar diens bouwbudget en dit vervolgens zo concreet mogelijk bepalen. Dus niet louter gebaseerd op gemiddelden of eerdere projecten (Rb Namen (afd. Dinant) 18 januari 2018), maar afgestemd op het specifieke programma, de locatie, de timing en de context. Daarbij hoort ook het inschatten van de haalbaarheid van het gewenste project binnen het beschikbare budget.

2. Waken over het budget tijdens ontwerp én uitvoering

Vervolgens moet je de opdrachtgever tijdens het hele traject informeren over de financiële implicaties van (ontwerp)keuzes of wijzigingen. Zo moet je ontwerpen naar het bouwbudget, en de opdrachtgever informeren over de impact van bepaalde ontwerp- en materiaalkeuzes. Indien nodig moet je je ontwerp aanpassen zodat het alsnog overeenstemt met het bouwbudget. Idem dito tijdens de uitvoering van de werken.

Bovendien moet je, zodra je weet dat iets impact zal hebben op het budget, je opdrachtgever informeren. Denk daarbij aan onvoorziene problemen bij de uitvoering waardoor extra werken nodig zijn, een materialenschaarste waardoor voor een ander materiaal wordt gekozen, een wijziging in een uitvoeringsmethode, …

Inspanningsverbintenis

Het is belangrijk te begrijpen dat de budgettaire adviesplicht geldt als een inspanningsverbintenis, geen resultaatsverbintenis. Je bent dus niet automatisch aansprakelijk voor elke overschrijding. Je kan hier contractueel van afwijken, maar dit raden we absoluut af.

Een inspanningsverbintenis houdt in dat je moet kunnen aantonen dat je hebt gehandeld als een normaal, zorgvuldig en vooruitziend architect in dezelfde omstandigheden.

En omgekeerd: de opdrachtgever moet bewijzen dat je een fout maakte die tot schade heeft geleid om je aansprakelijk te stellen. Er moet met andere woorden een oorzakelijk verband zijn. De aansprakelijkheid voor de miskenning van jouw budgettaire bijstandsverbintenis is namelijk een foutaansprakelijkheid.

In de rechtspraak (cfr. o.a. Brussel 18 februari 2010, Luik 13 oktober 2011, Luik 9 januari 2020) wordt vaak een marge van 10 à 15% op het bouwbudget aanvaard. Overschrijdingen boven die marge brengen je aansprakelijkheid in beeld, zelfs als het budget ‘louter indicatief’ werd vastgelegd in de overeenkomst (Luik 9 januari 2020).

Wat veroorzaakt een budgetoverschrijding?

Niet elke overschrijding is dus automatisch jouw verantwoordelijkheid. We bespreken drie scenario’s die vaak voorkomen om dit te duiden.

1. Keuzes van de opdrachtgever

Kiest een opdrachtgever voor luxueuzer materiaal of duurdere technieken? Dan ben jij daar niet aansprakelijk voor. Er is namelijk door jou geen fout gemaakt. Wel ben je verplicht om hem of haar tijdig en correct te informeren over de financiële gevolgen van zulke keuzes; idealiter schriftelijk en volgens de afspraken in jullie overeenkomst.

2. Uitgestelde bouwkosten

Soms duiken tijdens de uitvoering kosten op die noodzakelijk zijn voor de goede uitvoering van het project, maar die eerder niet werden voorzien. Dit zijn zogenaamde ‘uitgestelde bouwkosten’.

Een aantal voorbeelden verduidelijken dit:

1. De onderschatting van de hoeveelheid van een bepaalde post
   In de meetstaat wordt 50 m² vloerbetegeling voorzien, maar bij uitvoering blijkt dat 100 m² nodig is. Die 50 m² extra kan dan worden gezien als een uitgestelde bouwkost.
2. Een post die niet in het lastenboek noch in de meetstaat was voorzien
   Tijdens de uitvoering blijkt dat betonnen keerwanden moeten worden geplaatst om een oprit naar een garage te kunnen realiseren. Met deze post was bij aanvang geen rekening gehouden, maar zij is wel noodzakelijk om het project te realiseren.
3. Een materiaal dat noodgedwongen gewijzigd moet worden
   In een verzorgingstehuis moeten de deuren een minimale brandweerstand hebben. Als deze deuren bij aanvang niet voorzien werden, maar de fout ‘tijdig’ wordt ontdekt, dan zorgt het verschil van kostprijs tussen de duurdere deuren (met de hoge brandweerstand) en de initieel voorziene deuren, voor een uitgestelde bouwkost.

Die uitgestelde bouwkosten zijn niet per definitie jouw verantwoordelijkheid. Alleen als de fout schade veroorzaakt die vermeden had kunnen worden, kan je daarvoor aangesproken worden.

Wanneer blijkt dat de meerkost sowieso betaald zou moeten worden door de opdrachtgever indien de fout bij aanvang niet was gemaakt, dan spreken we niet van schade en is er dus niet aan de voorwaarden voldaan om jou als architect aansprakelijk te stellen.

Stel dus de vraag of de opdrachtgever de kost sowieso had moeten dragen. Als dit zo is, kan alleen de opdrachtgever instaan voor deze meerkost.

Let op: bijkomende kosten, die vermeden hadden kunnen worden, kunnen wel ten laste worden gelegd van de architect. Denk daarbij aan leveringskosten omdat er nadien nog tegels moeten worden gebracht, of extra verplaatsingskosten die de aannemer aanrekent omdat hij de werken in twee keer moet uitvoeren, of nodeloze herwerkingskosten.

3. Prijsstijgingen

Prijsstijgingen van materialen of de uitvoering vallen in principe buiten jouw controle en kunnen dus jouw aansprakelijkheid niet triggeren. Maar ook hier geldt: je moet de opdrachtgever tijdig en schriftelijk informeren zodra je van dergelijke stijgingen op de hoogte bent, en waar mogelijk helpen zoeken naar alternatieven binnen het budget.

Wanneer je bijvoorbeeld in de ontwerpfase weet hebt van dergelijke prijsstijgingen, bekijk je best met je opdrachtgever hoe het ontwerp kan worden aangepast om alsnog het vooropgestelde budget te respecteren. Zo kan je opteren voor andere materialen of optimalisaties.

Je kan de opdrachtgever ook wijzen op het belang van duidelijke clausules in de aannemingsovereenkomst (bijvoorbeeld rond herziening van prijzen), maar zonder juridisch advies te geven, want dat valt buiten je opdracht.

Mogelijke sancties

Maak je een fout in je budgettaire bijstandsplicht, dan kan de opdrachtgever de ontbinding van de overeenkomst vragen in combinatie met de teruggave van (een deel van) je ereloon. De opdrachtgever kan zelfs een schadevergoeding eisen gelijk aan de overschrijding.

Rechtbanken temperen zulke vorderingen meestal:

• Ze hanteren een redelijke marge (namelijk de eerder besproken tolerantiemarge van 10% of 15%).
• Of ze beoordelen de situatie ex aequo et bono, waarbij wordt nagegaan of de opdrachtgever ook voordeel haalde uit de meerwerken (denk aan een meerwaarde van het pand).

Wat moet je nu concreet doen?

• Vraag actief naar het budget en leg het schriftelijk vast.
• Werk met realistische ramingen gebaseerd op het concrete project.
• Aanvaard geen resultaatsverbintenis als het gaat om budget.
• Informeer schriftelijk over de impact van keuzes of onvoorziene omstandigheden.
• Blijf waakzaam tijdens de ontwerp- en uitvoeringsfase en communiceer snel en transparant met je opdrachtgever.