Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken inperken?

Wanneer is het een ‘licht verborgen’ gebrek?

De term zegt het zelf: het gebrek moet enerzijds ‘licht’ zijn en anderzijds ‘verborgen’.

• ‘Licht’ omdat deze gebreken moeten worden onderscheiden van de gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van (een belangrijk deel van) het gebouw aantasten. De omvang van de materiële of financiële schade is dus niet bepalend voor de kwalificatie als ‘licht’.
• ‘Verborgen’ omdat ze moeten worden onderscheiden van de gebreken die zichtbaar waren bij de oplevering van het gebouw.

Courante voorbeelden van lichte verborgen gebreken zijn:

• Bouwtechnische gebreken zoals waterinfiltraties en vochtproblemen, afschilferingen van beton, barsten in de vloer en scheurvorming in de muren, waarbij in geen van voorgaande gevallen de stabiliteit van het gebouw in het gedrang komt (op lange of korte termijn).
• Gebreken die een ongeschiktheid voor de beoogde bestemming veroorzaken zoals geluidshinder tussen aanpalende wooneenheden, het niet functioneren van sanitaire installaties of van afvoerleidingen in woningen, onvoldoende zonnewering of koelvermogen in kantoren, een te steile inrit of de ongelukkige plaatsing van kolommen in een parkeergarage waardoor deze (quasi) onbruikbaar wordt, …

Let wel: er zijn gebreken die de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang brengen, maar toch worden gekwalificeerd als zwaar gebrek in de zin van artikelen 1792 en 2270 BW. Hier gaat het over gebreken die in strijd zijn met bepalingen van openbare orde en veiligheid, zoals inbreuken op de brandveiligheid, de glasnorm, de hoogte van balustrades en stedenbouwkundige inbreuken. Voor dergelijke gebreken zal de opdrachtgever in principe eenzelfde bescherming genieten als voor de gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten. Daarnaast zijn er ook steeds uitzonderingen mogelijk in de rechtspraak.

Hoe zit het met de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken?

De aannemer en architect zijn tien jaar aansprakelijk voor licht verborgen gebreken, net zoals voor zware gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten.

De grondslag voor deze aansprakelijkheid is evenwel anders. Voor de verborgen gebreken volgt dit uit artikel 2262bis §1 BW. Dit artikel is op zowat alle overeenkomsten van toepassing en is dus niet specifiek voor de bouw.

Dit artikel stelt dat wie ontevreden is over de uitvoering van een contract de medecontractant binnen de tien jaar (na oplevering of aanvaarding) ten gronde moet dagvaarden, en daarbij ook de vordering binnen een redelijke termijn na het ontdekken van het gebrek instelt. Wanneer je niets anders hebt opgenomen in je overeenkomst, begint de termijn van tien jaar te lopen vanaf de definitieve oplevering.

Als architect ben je met andere woorden tot tien jaar na oplevering aansprakelijk voor lichte verborgen gebreken (de waarborgtermijn), op voorwaarde dat de opdrachtgever je binnen een redelijke termijn na het ontdekken van het gebrek dagvaardt (de proceduretermijn). Deze “redelijke termijn” is niet vast bepaald en hangt af van het gebrek en de context.

Kan je de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken contractueel uitsluiten of beperken?

Er zijn effectief contractuele bepalingen die je aansprakelijkheid kunnen beperken.

Elke aansprakelijkheid voor licht verborgen gebreken volledig uitsluiten wordt in slechts zéér uitzonderlijke gevallen toegestaan. Een dergelijke clausule opnemen in de overeenkomst lijkt dus weinig nuttig. Het zal overigens niet evident zijn om je opdrachtgever hiervan te overtuigen.

Als ontwerper kan in je architectencontract wel bepalingen opnemen die het risico op aansprakelijkheid beperken in de tijd. Zowel de waarborgtermijn als de proceduretermijn kan je inkorten. Hoe je dat doet, lees je hieronder.

Clausules en aandachtspunten

Onderstaand enkele concrete clausules die je in het architectencontract kan opnemen en waarmee je je aansprakelijkheid voor licht verborgen gebreken kan beperken.

Waarborgtermijn

Beperk de waarborgtermijn van de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken.

• In de rechtspraak wordt voor particuliere opdrachtgevers een minimum van drie jaar na oplevering als redelijk beschouwd (zie advies van 16 december 2009 van de Commissie voor Onrechtmatige Bedingen).
• Bij niet-particuliere opdrachtgevers is de redelijke termijn drie maanden tot een jaar na voorlopige oplevering (zie arrest van 1 augustus 2013 van het Hof van Beroep te Brussel dat zo'n clausule in een aannemingscontract als rechtsgeldig beschouwt).

Voorbeeld: “De aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken welke niet onder toepassing van de art. 1792 en 2270 BW vallen, wordt conventioneel beperkt tot 3 jaar (respectievelijk 1 jaar bij B2B) na voorlopige oplevering.”

Zorg ook dat de waarborgtermijn begint te lopen vanaf de voorlopige oplevering.

Voorbeeld: “De voorlopige oplevering geldt als aanvaarding en goedkeuring van de werken door de Opdrachtgever en als aanvangsdatum van de tienjarige aansprakelijkheidsperiode en de aansprakelijkheidsperiode voor lichte verborgen gebreken. Indien er geen oplevering gebeurt, geldt het betrekken van het gebouw zonder enig voorbehoud van de Opdrachtgever, als voorlopige oplevering. De tienjarige aansprakelijkheid en de aansprakelijkheid van de Architect voor lichte verborgen gebreken nemen een aanvang bij de voorlopige oplevering.”

Proceduretermijn

Beperk de proceduretermijn van de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken. Dit is de termijn waarbinnen de vordering moet worden ingesteld na het ontdekken van het gebrek. Er zijn geen (wettelijke) restricties waarmee je bij het inperken van de proceduretermijn rekening moet houden: de rechter oordeelt over de redelijkheid van de gestelde termijn en zal hierbij rekening houden met alle omstandigheden van de zaak, met de aard van het gebrek, de hoedanigheid van de partijen, de vraag of partijen al onderhandelingen hebben gevoerd of in gemeen overleg pogingen tot herstel hebben ondernomen, ...

Voorbeeld: “Elke vordering op grond van licht verborgen gebreken moet binnen zes maanden nadat de Opdrachtgever er kennis van heeft of had moeten hebben worden ingesteld. Een eventueel gebrek dient binnen 1 maand nadat het zich voordoet of nadat de Opdrachtgever had moeten weten dat het zich heeft voorgedaan, schriftelijk meegedeeld te worden aan de Architect en de aannemer.”

Schadebedrag

Plafonneer het schadebedrag bij aansprakelijkheid, en definieer duidelijk welke schade voor vergoeding in aanmerking komt.

Voorbeeld 1: “In geval van budgetoverschrijding naar aanleiding van de uitvoering van de werken welke door een fout van de architect is ontstaan, zal de hieruit voortvloeiende schade limitatief en forfaitair worden vergoed door afstand van het ereloon op het gedeelte van de prijs boven het overeengekomen budget”.

Voorbeeld 2: “De Opdrachtgever aanvaardt dat de burgerlijke aansprakelijkheid van de architect is beperkt tot de mate waarin en ten belope van het bedrag waarvoor hij is verzekerd.”

In solidum aansprakelijkheid

Beperk of sluit de in solidum aansprakelijkheid uit. Let wel: zo’n exoneratie- of bevrijdingsbeding moet duidelijk en ondubbelzinnig verwoord zijn om geldig te zijn.

Voorbeeld: “De Opdrachtgever aanvaardt dat de Architect nooit in solidum gehouden kan zijn met de andere bouwpartners voor wie hij nooit verplichtingen heeft ten opzichte van de Opdrachtgever voor schade ten gevolge van gebreken welke niet onder toepassing van de art.1792 en 2270 BW vallen. De Opdrachtgever zal de Architect slechts aanspreken voor zijn aandeel in de schade.”

Architect vs. aannemer

Zorg tot slot dat de aansprakelijkheidstermijnen bij lichte verborgen gebreken voor de architect en de aannemer contractueel gelijkgesteld worden.

Voorbeeld: “De termijn waarbinnen de Architect t.o.v. de Opdrachtgever kan worden aangesproken voor lichte verborgen gebreken kan in geen geval langer zijn dan die waarbinnen de Aannemer kan worden aangesproken voor hetzelfde gebrek.”

Nietigheid

Let steeds op voor nietigheid. Vermijd clausules die in feite een uitholling van je wettelijke taken betekenen, waardoor er een risico is voor nietigheid. Laat steeds een jurist controleren of een bepaalde clausule geoorloofd is. Om te voorkomen dat een eventuele nietige clausule de nietigheid van de hele overeenkomst tot gevolg heeft, kan je een ‘catch-all-clausule’ opnemen.

Voorbeeld: “Partijen komen uitdrukkelijk en onherroepelijk overeen dat de eventuele nietigheid, ongeldigheid en/of niet-afdwingbaarheid van één of meerdere bepalingen van deze Overeenkomst, de geldigheid en afdwingbaarheid van de overige bepalingen van de Overeenkomst niet in het gedrang brengen. Partijen verbinden zich ertoe om in geval van nietigheid, ongeldigheid en/of onafdwingbaarheid van één of meerdere bepalingen van de Overeenkomst, te goeder trouw te onderhandelen om de desbetreffende bepaling te vervangen door een geldige en afdwingbare bepaling die het dichtst aanleunt bij de bedoeling van Partijen.”

En bij zware gebreken?

In tegenstelling tot de lichte verborgen gebreken, kan bij zware gebreken de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect niet beperkt worden, enkel de aanvang van de termijn. Je kan opnemen dat hij van start gaat bij de voorlopige oplevering, en niet bij de definitieve oplevering, wat overigens steeds het geval is als er niets anders is afgesproken.