Btw-tarieven in de bouw: de spelregels uitgelegd

Nieuwbouw: 21%

Laten we beginnen met het btw-tarief voor bouwwerken en de aankoop van bouwmaterialen voor een nieuwbouw: dat is standaard 21%. De opdrachtgever krijgt automatisch een btw-formulier (111/B57) toegestuurd zodra de omgevingsvergunning is toegekend. Hij of zij is verplicht dit binnen de drie maanden in te dienen vanaf de datum van de betekening van het kadastraal inkomen zodat een correcte btw-heffing mogelijk is.

Woningen voor de sociale huurmarkt: 12%

Sinds 1 januari 2017 is er een verlaagd btw-tarief van 12% voor woningen die ter beschikking worden gesteld van de sociale huurmarkt. Zowel voor de aankoop, de bouw, de renovatie (als het pand nog geen tien jaar oud is) als het onderhoud van woningen kan een verhuurder genieten van 12% in plaats van 21%.

• De verhuurder kan de eigenaar of koper zijn, maar ook een ontwikkelaar, investeerder of houder van zakelijke rechten zoals vruchtgebruik en erfpacht.
• De voorwaarde om van het verlaagde btw-tarief te genieten is dat er een huurcontract van ten minste vijftien jaar wordt afgesloten tussen de verhuurder en de woonmaatschappij.

Renovatie: 6%

Voor renovatie geldt eveneens een uitzondering, tenminste als aan een aantal voorwaarden is voldaan. Zo moet het huis of het appartement dat wordt gerenoveerd minstens tien jaar oud zijn.

• Hierbij kijkt de overheid naar de datum van de eerste ingebruikname van het pand.
• Ook gemene delen van een appartementsgebouw moeten tien jaar oud zijn om te renoveren aan een verlaagd btw-tarief van 6%. Hierbij wordt gekeken naar het moment waarop het eerste appartement binnen het gebouw werd bewoond.

Een tweede voorwaarde is dat de woning hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt.

• Als er toch een beroep wordt uitgeoefend, dan mag dat alleen als de ruimte waarin de activiteit wordt uitgeoefend minder dan 50% van de oppervlakte van de woning inneemt.
• En stel dat de renovatiewerken uitsluitend betrekking hebben op het beroepsgedeelte en niet op de woongedeelten, dan is het tarief van 21% van toepassing. Zelfs als het beroepsgedeelte kleiner is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning.

De derde voorwaarde ten slotte is dat de werken aan de eindgebruiker gefactureerd moeten worden.

• Dat kan de eigenaar zijn, maar evengoed een huurder die de huurwoning waarin hij woont wil renoveren.
• De woning moet geen hoofdverblijfplaats zijn: ook tweede verblijven kunnen tegen een btw-tarief van 6% worden gerenoveerd.

Om renovatie van ‘verdoken nieuwbouw’ te onderscheiden, is het aantal dragende muren doorslaggevend. Het merendeel van die muren moet namelijk behouden blijven. Blijft bijvoorbeeld alleen de voorgevel overeind en gaat de rest tegen de vlakte, dan spreken we niet langer van renovatie. Concreet komt het erop neer dat de lengte van de bestaande dragende muren groter moet zijn dan de helft van de totale lengte van de dragende muren na de werken. Maar pas op: als er heel zware verbouwingen gebeuren aan die bestaande dragende muren, zoals het aanbrengen van nieuw grote openingen en ondersteuningen, kan de btw-administratie geneigd zijn om deze als nieuwe muren te beschouwen.

De regels voor een renovatie met een uitbreiding zijn eveneens strikt: de oppervlakte van het bestaande gedeelte van het gebouw moet groter zijn dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de werken. En ook hier moet je voorzichtig zijn: als er heel zware verbouwingen gebeuren, zoals het aanbrengen van een volledig nieuwe draagvloer in een bestaande verdieping, kan de btw-administratie die als een nieuwe oppervlakte beschouwen. Het oude en nieuwe deel moeten bovendien één geheel vormen.

Oordeelt de overheid dat het om een verdoken nieuwbouw gaat? Dan kan de opdrachtgever een extra aanrekening van 15% btw en een geldboete krijgen.

Opdrachtgevers zijn niet verplicht om een btw-aangifte te doen. Ze moeten wel een vragenlijst invullen en insturen binnen de drie maanden na de berekening van het nieuwe kadastraal inkomen (dat wordt herzien na de voltooiing van de werken). De kans bestaat dat de overheid het renovatieproject aan een grondige controle onderwerpt, daarom is het belangrijk dat opdrachtgevers alle verantwoordingsstukken (facturen, bouwplannen, …) minstens vijf jaar bijhouden.

Sloop en heropbouw: 6%

Sinds 1 januari 2024 gelden overal in het land dezelfde voorwaarden om sloop en heropbouw uit te voeren tegen een verlaagd tarief van 6%. Hiermee komt een eind aan het onderscheid tussen 32 Belgische centrumsteden en de rest van het land.

Er zijn 4 categorieën, elk met hun eigen voorwaarden:

1. Afbraak en heropbouw voor eigen woning

• Het verlaagde tarief van 6% is geldig als het om de enige én hoofzakelijk eigen woning van de opdrachtgever (een natuurlijk persoon) gaat.
• De totale bewoonbare oppervlakte mag niet meer zijn dan 200 m².
• De opdrachtgever moet er zijn domicilie nemen gedurende vijf jaar na de eerste ingebruikneming. Hij of zij betrekt de woning dus zelf, tenzij dat om beroepsredenen, redenen van sociale aard of bouwwerkzaamheden niet mogelijk is.
• Om te bepalen of de te slopen woning iemands enige en eigen woning is, wordt geen rekening gehouden met woningen waarvan de opdrachtgever naakte eigenaar, vruchtgebruiker of mede-eigenaar als gevolg van een erfenis is. Evenmin wordt rekening gehouden met de woning waarvan je volle eigenaar bent door erfenis, indien de erfenis slechts open gevallen is na de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de woning die je wenst te slopen en heropbouwen. In deze gevallen geniet je dus nog steeds van 6%.
• Ook een andere woning waar de opdrachtgever zijn of haar domicilie heeft tijdens de bouwwerkzaamheden wordt niet in rekening gebracht, op voorwaarde dat die woning uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming van de nieuwe woning wordt verkocht.
• Wie naast de eigen woning nog een huurwoning of tweede verblijf bezit, komt niet in aanmerking voor het voordeeltarief.

2. Afbraak en heropbouw voor sociale verhuur

• Het verlaagde tarief van 6% is geldig als het gaat om woningen die bestemd zijn voor langdurig verhuur aan of door tussenkomst van sociale huisvestingsorganisaties (sociaal verhuurkantoor of erkende maatschappij voor sociale huisvesting).
• De totale bewoonbare oppervlakte mag niet meer zijn dan 200 m² als de opdrachtgever een natuurlijk persoon is en 175 m² als het om een levering na afbraak en heropbouw gaat.
• De heropgebouwde woning moet als sociale woning verhuurd blijven gedurende een termijn van minstens vijftien jaar. Zo niet, moet het tariefvoordeel worden terugbetaald voor de resterende jaren.

3. Levering van woningen na afbraak en heropbouw

• Vanaf 1 juli 2025 geldt het verlaagde btw-tarief ook voor de verkoop van nieuwbouwwoningen (en bijhorende grond) die gebouwd werden na afbraak van een oud gebouw.
• Het verlaagde tarief is ook van toepassing wanneer iemand bepaalde rechten op zo'n woning verkrijgt (zoals vruchtgebruik of erfpacht).
• Voorwaarde is wel dat de woning ofwel bedoeld is als enige en eigen woning van de koper (die een particulier is en er zelf zal wonen), ofwel verhuurd zal worden aan een sociale huisvestingsorganisatie, ofwel verhuurd zal worden aan een natuurlijke persoon.
• De totale bewoonbare oppervlakte mag niet meer zijn dan 175 m².

Overgangsmaatregelen tot 1 juli 2025

Opgelet: voor projecten via bouwpromotoren bedraagt het btw-percentage nog 21% tot en met 30 juni 2025, tenzij ze onder de uitzonderingsregeling voor sociaal verhuur of verhuur tot hoofdverblijf ressorteren of onder één van deze twee overgangsmaatregelen:

• Overgangsmaatregel 1: mensen die een heropgebouwde woning aankopen via een bouwpromotor (enige eigen woning van max. 200 m² of langdurige verhuur in het kader sociaal huisvestingsbeleid) kunnen een btw-tarief van 6% genieten op voorwaarde dat de omgevingsvergunning voor de heropbouw van de woning is ingediend vóór 1 juli 2023 en dit voor alle werkzaamheden gefactureerd of betaald tot 30 juni 2025.
• Overgangsmaatregel 2: particulieren en rechtspersonen die niet voldoen aan de sociale voorwaarden, maar op basis van de oude regeling in de 32 centrumsteden wel konden genieten van het verlaagde btw-tarief, kunnen dat nog steeds op voorwaarde dat de omgevingsvergunning voor de heropbouw van de woning werd ingediend vóór 1 januari 2024 en dit voor alle werkzaamheden gefactureerd of betaald tot 30 juni 2025.

4. Afbraak en heropbouw voor langdurige verhuur

• Sinds 1 juni 2024 is het toepassingsgebied verder uitgebreid naar woningen bestemd voor verhuur als hoofdverblijf aan natuurlijke personen (tweede verblijven en vakantiewoningen komen dus niét in aanmerking).
• De huurder moet er zijn domicilie nemen.
• Ook hier geldt een verplichte huurtermijn van minstens vijftien jaar. Wanneer de verhuur eerder ophoudt, moet het tariefvoordeel worden terugbetaald voor de resterende jaren.
• Opgelet: woningen die worden gebouwd voor verkoop en vervolgens toch worden verhuurd, komen niet in aanmerking.
• De totale bewoonbare oppervlakte mag niet meer zijn dan 200 m² indien de opdrachtgever een natuurlijke persoon is, en 175 m² indien het om een levering na sloop en heropbouw gaat.

Procedurele vereisten

Er moeten ook nog enkele administratieve voorwaarden vervuld zijn:

• De werken moeten aan de eindgebruiker gefactureerd worden. In categorie 1 is dat de eigenaar, in categorie 3 de koper. Uiteraard geldt deze voorwaarde niet wanneer de woningen bestemd zijn voor sociaal verhuur (categorie 2) of verhuur tot hoofdverblijf (categorie 4). Hierbij gebeurt de facturatie aan de opdrachtgever en niet aan de eindgebruiker (die louter een huurder is).
• De opdrachtgever moet een verklaring bezorgen aan de bevoegde administratie. Hierin verklaart de opdrachtgever:
  • dat het gebouw na de werken de enige en hoofdzakelijk eigen woning zal zijn;
  • dat hij er zijn domicilie zal nemen of het te huur zal stellen voor (sociale) bewoning voor minstens 15 jaar;
  • en dat het een bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m².
• De opdrachtgever moet ook een afschrift van de omgevingsvergunning bezorgen, net als een afschrift van het aannemingscontract. De opdrachtgever verkrijgt zodoende een attest dat hij/zij kan afgeven aan de aannemers.

• De factuurdatum moet ten laatste 31 december na de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning zijn. Zo wil de overheid voorkomen dat de bewoners het voordeeltarief nog krijgen voor afwerkingswerkzaamheden ruim na de ingebruikname van de woning.

Definitie van de bewoonbare oppervlaktes

De totale bewoonbare oppervlakte mag niet meer zijn dan 200 m². Gaat het om een woning die door een bouwpromotor werd gebouwd na afbraak van een ouder pand (categorie 3), dan mag de totale oppervlakte niet hoger zijn dan 175 m².

De bewoonbare oppervlakte is de som van de oppervlakten van alle woonvertrekken, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren.

• Hierbij worden als woonvertrekken beschouwd: keukens, woonkamers, eetkamers, slaapkamers, bewoonbare zolder- en kelderruimten, bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes.
• De vertrekken die voor een economische activiteit worden gebruikt, worden gelijkgesteld met woonvertrekken.
• Enkel woonvertrekken met een oppervlakte van minimaal 4 m² en met een minimumhoogte van 2 m worden meegerekend.
• Gangen en trappenhallen, badkamers, garages en bergingen worden niet meegerekend.
• Gemeenschappelijke verblijfsruimtes van co-housingprojecten tellen ook mee en worden gedeeld door het aantal wooneenheden.