De wet Breyne: jouw rol als architect

Wat is de wet Breyne?

De wet Breyne, ook bekend als de Woningbouwwet, werd ingevoerd op 9 juli 1971. Het doel? Particulieren beter beschermen wanneer ze een woning op plan kopen of laten bouwen. De wet legt duidelijke verplichtingen op aan promotoren en aannemers, zodat kopers beter geïnformeerd zijn, hun betalingen veilig verlopen, en ze beschermd zijn tegen onvolledige of gebrekkige oplevering.

Wanneer is de wet van toepassing?

De wet geldt voor:

• De verkoop van een woning of appartement dat nog gebouwd moet worden (zoals bij verkoop op plan).
• Overeenkomsten waarbij een woning wordt gebouwd of geleverd, en waarbij de betaling gebeurt vóór de voltooiing.
• Contracten waarbij een bestaande woning grondig wordt verbouwd of uitgebreid.

Kortom: zodra er vóór de oplevering één of meerdere betalingen plaatsvinden voor een nog te bouwen woning/appartement, valt de overeenkomst onder de wet Breyne.

Welke bescherming biedt de wet Breyne?

De wet bevat onder meer:

• Informatieplicht
  Het contract moet een aantal verplichte vermeldingen bevatten en er zijn een aantal verplichte bijlagen zoals nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken, ondertekend door een architect.
• Beperkt voorschot
  Het voorschot bij het sluiten van de overeenkomst mag maximaal 5% van de totaalprijs bedragen.
• Betaling in schijven
  De resterende prijs wordt betaald volgens de voortgang van de werken.
• Dubbele oplevering
  De definitieve oplevering mag niet binnen het jaar na de voorlopige plaatsvinden.
• Verplichte borgstelling
  De aannemer die voldoende erkend is volgens de erkenningsreglementering moet een waarborg stellen ter waarde van 5% van het gebouw. De niet erkende aannemer of verkoper moet in een voltooiingswaarborg of een terugbetalingswaarborg voorzien.
• Dwingend recht
  Van deze regels mag niet worden afgeweken, ook niet met wederzijdse toestemming.

Wat is de rol van de architect?

1. Plannen en bestekken (artikel 7)

Je bent verplicht om nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken op te stellen en te ondertekenen. Deze moeten expliciet vermelden hoe en met welke materialen de werken uitgevoerd worden. Deze documenten worden als bijlage bij de verkoopovereenkomst gevoegd.

2. Attest uitgevoerde werken bij de authentieke akte (artikel 10)

Bij de authentieke akte mag de promotor betaling vragen voor de al uitgevoerde werken. Dit is alleen toegestaan als jij als architect die werken goedgekeurd hebt. Die goedkeuring geldt zowel voor de feitelijke uitvoering als voor de prijs. Een afschrift van jouw attest wordt toegevoegd aan de akte.

3. Vrijwillige attesten bij tussentijdse betalingen

Enkel voor een betaling bij de authentieke akte ben je verplicht een attest af te leveren. Voor latere betalingsschijven is dat niet wettelijk verplicht. Je kan hier wel van afwijken. Kijk dus je overeenkomst goed na op dat punt.

Spreek je met de promotor af om ook bij tussentijdse betalingen attesten af te leveren, dan hoort daar ook een gepast ereloon bij, aangezien je bijkomende taken én aansprakelijkheid opneemt.

Zorg er in dat geval voor dat je attest overeenstemt met de werkelijkheid. Je bent als architect aansprakelijk t.a.v. de promotor als je attest niet correct blijkt en er bijvoorbeeld meer wordt gefactureerd dan werkelijk uitgevoerd.

Praktische aandachtspunten voor architecten

• Aangifte bij de Orde
  Aanvaard je een opdracht van een promotor, dan ben je verplicht hiervan aangifte te doen bij de Orde van Architecten. Dit moest gebeuren via het digitale visum (cfr. de aanbeveling van de Orde). Aangezien het digitale visum is afgeschaft sinds 2018, heeft NAV aangedrongen om de aanbeveling in te trekken, vooralsnog zonder gevolg.
• Deontologisch aandachtspunt
  Artikel 19 van het Reglement van de Beroepsplichten stelt dat je de belangen van de promotor nooit mag laten primeren op het openbaar belang of dat van de toekomstige koper. Je treedt m.a.w. op voor de promotor, maar moet ook het belang van de toekomstige koper in je achterhoofd houden.
  Merk je dat de belangen van promotor en koper botsen? Dan kun je de koper wijzen op zijn recht om een eigen (raadgevend) architect aan te stellen. Dat is niet verplicht, maar kan aangewezen zijn. Zo kan dit een “uitweg” bieden wanneer de promotor je vraagt om betalingsschijven te attesteren waarbij de prijs volgens jou niet overeenstemt met de werkelijk uitgevoerde werken.
• Geen dubbele pet
  Je mag niet tegelijk voor de promotor én de uiteindelijke koper optreden. Er is dan sprake van belangenvermenging, en je kunt je opdracht niet onafhankelijk uitvoeren.
• Onderteken geen standaardplannen zonder inhoudelijke bijdrage
  Als architect heb je een creatieve rol (artikel 1 van het Reglement van Beroepsplichten). Je bent ook belast met het verzamelen van de gegevens die nodig zijn voor het ontwerp, de studie van het programma en het maken van een schets en een voorontwerp (artikel 20 van het Reglement van Beroepsplichten). Je mag je met andere woorden niet beperken tot het ondertekenen van standaardplannen van de promotor zonder eigen ontwerpbijdrage.
• Advies- en bijstandsverplichting
  De promotor is een professionele opdrachtgever, wat betekent dat je adviesverplichting beperkter is dan bij een particulier. Toch blijf je verantwoordelijk voor correcte begeleiding binnen je opdracht.

Conclusie

De wet Breyne lijkt misschien vooral gericht op promotoren en kopers, maar als architect heb je een duidelijke rol te spelen. Zorg voor nauwkeurige plannen, gedetailleerde bestekken en correcte attesten en wees je bewust van je deontologische verantwoordelijkheden.

Dat beschermt niet alleen de koper, maar ook jouw eigen positie als ontwerper.