Belangrijk om te weten: in dit artikel gaan we niet in op verzoeken tot overname van de gemene muur. Wél gaan we uit van de toestand waar dit al eerder geregeld is en er later terug discussiepunten opduiken naar aanleiding van werkzaamheden.
De gemene afsluiting
De gemene muur, ondertussen gemene afsluiting genoemd, zorgt regelmatig voor discussies tussen buren. Als architect klinkt het wellicht bekend in de oren: hoewel je opdrachtgever een vergunning heeft ontvangen voor de geplande bouwwerken, is de medewerking van de nabuur zoek.
De buur weigert bijvoorbeeld het ladderrecht (de toegang tot zijn perceel voor de uitvoering van de werken) te respecteren, weigert bepaalde hindernissen te laten wegnemen voor de uitvoering van de werken, of weigert de uitvoering van de werken aan zijn zijde.
Als de buur informatie vraagt over de uitvoering van werken aan de gemene muur (bijvoorbeeld plannen), is er geen reden om hem deze informatie te ontzeggen. Ook als hij meer uitleg wil over het esthetische aspect of de gebruikte materialen, kun je dit gerust delen.
Andere handelingen van de zogenaamd “onwillige” nabuur zijn eerder te categoriseren als “feitelijkheden” die ingaan tegen bepaalde rechten …
Daden van behoud, voorlopig beheer en daden van beschikking
De gemene muur volgt in principe het statuut van mede-eigendom. Iedere mede-eigenaar heeft recht op gebruik en genot van de gemeenschappelijke zaak overeenkomstig de bestemming en zolang dit verenigbaar is met de rechten van de deelgenoten.
Een van de buren mag in principe alleen de daden tot behoud en tot voorlopig beheer verrichten.
- Daden van behoud zijn acties om een goed in de huidige staat te behouden, zoals onderhoudswerkzaamheden.
- Daden tot beheer zijn daden om de waarde van het eigendom te behouden of te verhogen, zoals het uitvoeren van verbeteringen.
Daden die impact hebben op de mede-eigendom (bijvoorbeeld het vervangen van een deksteen) moeten met de medewerking van alle mede-eigenaars gebeuren. Idem dito voor daden van beschikking. Dat zijn handelingen die het recht van mede-eigendom zelf aantasten of de muur structureel ingrijpend wijzigen.
Toch kan een van de mede-eigenaars de andere steeds verplichten om deel te nemen aan daden van beheer als de rechtbank de noodzaak erkent.
Dus als de buur niet meewerkt, is het zeker niet einde verhaal. In zo’n geval kun je jouw opdrachtgever aanbevelen zich te wenden tot de vrederechter voor verzoening.
Vóór we dieper ingaan op deze procedure, herinneren we je via dit artikel graag nog even aan de principes rond de gemene afsluiting.
Wat is een verzoening?
De verzoening of minnelijke schikking is een kosteloze procedure voor de vrederechter om een geschil op te lossen. De vrederechter heeft immers een aantal specifieke bevoegdheden, onder meer over de gemene afsluiting, erfdienstbaarheden en grachten.
Voordat je opdrachtgever een klassieke procedure begint, is het raadzaam eerst gratis en zonder formaliteiten een beroep te doen op de vrederechter in minnelijke schikking.
Lukt de verzoening, dan heeft je opdrachtgever heel wat kosten vermeden en veel tijd bespaard. Vrederechters staan het dichtst bij de burger en zijn dus het meest geschikt om geschillen op te lossen.
Let wel: zij kunnen slechts bemiddelen in geschillen waarvoor ze bevoegd zijn, zoals huur, burenruzies, gemene muur, …
Hoe vraag je een verzoening aan?
- Je opdrachtgever stuurt een brief naar de vrederechter. Hij of zij vermeldt:
- diens naam, voornaam en adres;
- de identiteit (naam en voornaam/organisme) en het adres van de tegenpartij die je wil laten oproepen;
- een korte uiteenzetting van de feiten;
- als voor de werkzaamheden een vergunning werd aangevraagd en bekomen, laat de klant dan hiervan melding maken in het verzoek;
- eventueel een plannetje;
- wat je wil bereiken;
- dat je vraagt dat de partijen opgeroepen worden om een verzoening te bereiken.
- Of de opdrachtgever gaat naar de griffie van het vredegerecht en vraagt mondeling een verzoeningszitting.
Welke optie je ook kiest, het is vooral belangrijk dat de uiteindelijke brief een duidelijke omschrijving bevat van wat je wil bereiken. Enkele voorbeelden:
- “We vragen toegang verleend te worden om het eigendom van de nabuur te betreden voor de uitvoering van de werken [volgt een beschrijving] dewelke maximaal x aantal dagen zullen innemen en zouden aanvangen vanaf x.”
- “We vragen de wegname van bepaalde hindernissen [volgt een beschrijving] om de uitvoering van de geplande werkzaamheden te verrichten.”
- “We vragen toelating om een beschermende bekleding bij de nabuur (volgt een beschrijving) te mogen wegnemen voor de uitvoering van de geplande werkzaamheden met dien verstande dat de bekleding na de uitvoering van deze werkzaamheden zal terug geplaatst worden en de werken niet meer dagen dan x zullen in beslag nemen.”
Vermeld niet dat plannen nog zullen opgemaakt worden, maar probeer volledig te zijn en alle nodige informatie te verschaffen. Dat verhindert dat de zitting in minnelijke schikking uitgesteld wordt.
Welke vrederechter is bevoegd?
Via de lijst van territoriale bevoegdheden kun je nagaan welke vrederechter bevoegd is, volgens de ligging van het onroerend goed.
De oproeping
De tegenpartij en je opdrachtgever ontvangen vervolgens een oproepbrief van het vredegerecht waarin staat waar en wanneer de beiden moeten verschijnen voor de vrederechter.
De partijen kunnen in persoon verschijnen bij de vrederechter. Het is niet noodzakelijk om een raadsman aan te stellen.
Op het vredegerecht
Je opdrachtgever meldt zich aan bij de bode of op de griffie. Zijn of haar aanwezigheid wordt genoteerd.
Het resultaat?
Komt het tot een verzoening? Dan wordt dit door de rechter vastgesteld in een proces-verbaal van verzoening dat door alle partijen wordt ondertekend. Dit proces-verbaal heeft de waarde van een vonnis en het is kosteloos.
Komen de partijen op de zitting niet tot een verzoening? Of verschijnt één van hen niet op de zitting? Dan wordt akte genomen dat er geen akkoord is en hebben de partijen nog steeds de mogelijkheid om eventueel via een advocaat een formele procedure op te starten.
Wim Mertens
Juridisch adviseur
NAV
