Het nieuwe goederenrecht: opstalrecht

Over het nieuwe goederenrecht

Op 1 september 2021 trad het nieuwe goederenrecht in werking. De nieuwe regels staan in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Een korte introductie vind je hier.

Wat is opstalrecht?

Boek 3 BW omschrijft het opstalrecht als een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben (art. 3.177 Boek 3 BW).

Door het opstalrecht kun je dus bouwwerken realiseren onder, op of boven andermans grond en is er een splitsing tussen de grondeigendom en de eigendom van gebouwen. De opstalhouder wordt tijdelijk eigenaar van de gebouwen, voor de periode dat het opstalrecht geldt. Als die periode afgelopen is, worden de gebouwen mits vergoeding eigendom van de grondeigenaar (tenzij het in het contract anders bepaald werd).

Er zijn twee essentiële kenmerken bij het opstalrecht. Je kunt er contractueel niet van afwijken.

• Ten eerste moet het opstalrecht een eigendomsrecht verlenen op een al dan niet gebouwd volume boven of onder andermans grond.
• Ten tweede moet het eigendomsrecht verleend zijn met als specifieke doel om in het volume één of meerdere bouwwerken te hebben of te realiseren. De bouwwerken kunnen al bestaan op het ogenblik van de vestiging van het opstalrecht of de opstalhouder kan ze later realiseren. Ze kunnen in of op de grond gebouwd zijn of steunen op een bestaand gebouw.

Wanneer gebruik je een opstalrecht?

Je kunt een opstalrecht bijvoorbeeld gebruiken bij de bouw van een appartementsgebouw waarbij de grondeigenaar een opstalrecht geeft aan een bouwpromotor voor de realisatie van dit specifieke gebouw. Het opstalrecht is dan beperkt tot de duurtijd van de bouwwerken en de verkoop van de appartementen. Wanneer het appartementsgebouw er staat, verkoopt de grondeigenaar de grondaandelen en de bouwpromotor de opstallen.

Ook bij constructies op bestaande gebouwen (bijv. zonnepanelen, lichtreclames, …) en bij de realisatie van bijkomende verdiepingen op een bestaand appartementsgebouw kun je een opstalrecht gebruiken.

Algemeen, bijzonder en semi-bijzonder opstalrecht

• Bij algemeen opstalrecht is er geen afbakening van het volume waarop het recht geldt. De grondeigenaar verliest dus elke mogelijkheid tot commercialisatie.
• Bij een bijzonder opstalrecht is het volume wel afgebakend. Het kan bijvoorbeeld beperkt zijn tot een aantal bouwlagen. De grondeigenaar kan delen die buiten het volume vallen dan wel nog commercialiseren.
• Een semi-bijzonder opstalrecht maakt een onderscheid tussen boven- en ondergrond. De scheidingslijn ligt dan het best enkele meters onder het maaiveld, zodat de opstalhouder wel funderingen kan aanleggen.

Wijziging van de maximumduurtijd van het opstalrecht

Wat is er nu precies veranderd aan het opstalrecht? De duurtijd is gewijzigd. Volgens de Opstalwet was de maximale duurtijd 50 jaar (art. 4 Opstalwet). Door de wijziging van het burgerlijk wetboek is de maximumduur nu verlengd naar 99 jaar (art. 3.180 Boek 3 BW). Een langere duurtijd wordt automatisch herleid en wanneer je niets bepaalt, geldt het recht automatisch voor een niet-opzegbare periode van 99 jaar.

Het burgerlijk wetboek maakt nu ook een duidelijk onderscheid tussen de verlenging en de hernieuwing van een opstalrecht.

• Bij een verlenging schuift de eindduur op, maar blijven de andere voorwaarden gelijk.
• Bij een hernieuwing gaat het om een nieuw opstalrecht en kan je de voorwaarden dus wijzigen. Bij een hernieuwing moeten beide partijen uitdrukkelijk akkoord gaan en geldt er opnieuw een maximumduur van 99 jaar, zonder dat je rekening moet houden met de vorige duurtijd.

Nieuw: eeuwigdurend opstalrecht

De grootste verandering in het burgerlijk wetboek is de mogelijkheid om een eeuwigdurend opstalrecht te verlenen voor heterogene onroerende complexe gehelen en ten voordele van het openbaar domein (art. 3.180 Boek 3 BW).

De heterogene onroerende complexe gehelen mogen geen gemeenschappelijke delen hebben. Het kan dus gaan om een bouwproject waarbij je een ondergrondse parking, een gelijkvloers grootwarenhuis, enkele verdiepingen kantoren en enkele verdiepingen appartementen beoogt. Je zou het eeuwigdurend opstalrecht ook kunnen gebruiken om op een (appartements)gebouw bijkomende verdiepingen te realiseren. Maar dan moeten die verdiepingen wel zelfstandig bereikbaar zijn en mogen ze geen gemeenschappelijke delen hebben met de onderliggende gebouwen. Die bijkomende verdiepingen moeten dan niet geïntegreerd worden in de basisakte.

Voorwaarden eeuwigdurend OPSTALRECHT

De eerste vereiste is dat de grondeigenaar het opstalrecht toestaat. De tweede vereiste houdt in dat het om een complex onroerend geheel gaat waarin eigendomsvolumes worden gestapeld. Het bouwwerk moet dus verschillende lagen hebben. Die lagen moeten een andere bestemming hebben. Zo kan één laag bijv. uit appartementen bestaan, een andere uit winkelpanden, nog een andere uit kantoren, …

De lagen moeten zelfstandig zijn tegenover elkaar: je moet elke laag dus vanop de grond kunnen bereiken, bijvoorbeeld via een lift of trap. De zelfstandige toegankelijkheid houdt in dat er dus geen gemeenschappelijke delen tussen de volumes mogen zijn. Binnen de lagen zelf kunnen er wel gemeenschappelijke delen zijn. In dat geval geldt voor die laag de wet op de appartementsmede-eigendom.

De vereiste dat er geen gemeenschappelijke delen mogen zijn, belet niet dat er wel gemeenschappelijke infrastructuur aanwezig kan zijn. Zo kunnen pleinen of nutsinfrastructuur wel door de verschillende opstalhouders worden gebruikt.

Al deze voorwaarden moeten blijvend vervuld zijn. Als dat niet (meer) het geval is, bijvoorbeeld omdat er plots twee lagen met appartementen zijn i.p.v. een laag kantoor en een laag appartementen, geldt het opstalrecht maximaal 99 jaar.

Hoe beëindig je een eeuwigdurend opstalrecht?

Als je het gebouw na een tijdje toch anders wil organiseren en de voorwaarden niet langer vervuld zijn, dan kun je het eeuwigdurend opstalrecht beëindigen en toch een basisakte opmaken voor de totaliteit van het gebouw. De partijen die het opstalrecht vestigden, kunnen het ook beëindigen. En daarnaast kan ook de rechter het opstalrecht beëindigen als de eerste 99 jaar zijn verstreken en het ieder nut heeft verloren. Om dit laatste te vermijden, voorzie je best al één en ander in de opstalovereenkomst.

Voordeel van een eeuwigdurend opstalrecht?

Door het eeuwigdurend opstalrecht kun je bepaalde lagen van een gebouw buiten het toepassingsgebied van de wet op de appartementsmede-eigendom houden. Het voordeel hiervan is dat je geen rekening hoeft te houden met het strenge keurslijf van die wet. Zo moet je bijvoorbeeld geen basisakte of reglement van interne orde opmaken en moet je geen syndicus aanstellen, … In plaats daarvan moet je enkel een opstalovereenkomst sluiten.

Eeuwigdurend opstalrecht ten voordele van het openbaar domein

Door de wijzigingen in het burgerlijk wetboek kun je voortaan ook een opstalrecht vestigen ten voordele van het openbaar domein (art. 3.180 Boek 3 BW). Dit opstalrecht zou je kunnen toepassen om bijvoorbeeld een ondergrondse parking aan te leggen. Zo’n ondergrondse parking behoort dan tot het openbaar domein, zelfs als je moet betalen om die te mogen gebruiken.

Het opstalrecht is eeuwigdurend wanneer en zolang de eigenaar van de grond het opstalrecht ten voordele van het openbaar domein vestigt. Als de overheid beslist om de grond te desaffecteren, dan krijgt die terug het statuut van privaat domein. En dan kan het opstalrecht ook niet langer eeuwigdurend zijn, maar geldt het maximaal 99 jaar.

ACCESSOIR OPSTALRECHT

De laatste wijziging in het burgerlijk wetboek is de wettelijke verankering van het accessoir opstalrecht. Wat is een accessoir opstalrecht precies? Dit houdt in dat de houder van een gebruiksrecht (het 'hoofdrecht') dat de bevoegdheid tot bouwen inhoudt, automatisch opstalhouder wordt van de door hem of haar opgerichte bouwwerken (art. 3.182 Boek 3 BW).

De titularis van een zakelijk gebruiksrecht (bijv. erfpachtrecht, opstalrecht, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden), een persoonlijk gebruiksrecht (bijv. huur of bruikleen) of een administratief gebruiksrecht (bijv. domeinconcessie) wordt dan opstalhouder van de door hem of haar opgerichte bouwwerken. Je kunt dit opstalrecht niet loskoppelen van het hoofdrecht. Je kunt dit dus niet apart overdragen of in hypotheek geven. De duur van dit accessoir opstalrecht is dezelfde als die van het hoofdrecht. Dus als het hoofdrecht stopt, houdt ook het accessoir opstalrecht op. Dit houdt ook in dat, als het hoofdrecht eeuwigdurend is, het accessoir opstalrecht ook eeuwigdurend kan zijn.

Wil je dat niet? Dan kun je het accessoir opstalrecht contractueel uitsluiten of verder aanpassen (art. 3.182 Boek 3 BW). Als je het niet uitsluit, dan is bijvoorbeeld de erfpachter of huurder eigenaar van de door hem of haar gerealiseerde opstallen, zolang het erfpacht- of huurrecht geldt. Daarnaast kan je ook bepalen dat het accessoir opstalrecht een kortere duurtijd heeft dan het hoofdrecht waaraan het verbonden is.

COMBINATIE VAN TWEE ERFDIENSTBAARHEDEN VERLEENT ACCESSOIR OPSTALRECHT

Toch moet je voorzichtig zijn bij een eeuwigdurende erfdienstbaarheid van overbouw en steun in combinatie met een accessoir opstalrecht.

• De erfdienstbaarheid van overbouw is het recht om een uitsprong van het ene ‘heersend’ erf over het andere ‘lijdend’ erf te bouwen. Denk aan een balkon, een vleugel van een gebouw, een dakterras, …
• Bij erfdienstbaarheid van steun gaat het om het recht om dat overhellende deel te laten steunen in of op de grond of een gebouw op het andere ‘lijdend’ erf.

De combinatie van die twee erfdienstbaarheden verleent een accessoir opstalrecht. Dit betekent concreet dat de titularis van het heersend erf het recht (in principe eeuwigdurend) heeft om een volume boven het lijdend erf te bouwen en daarvan eigenaar te blijven.

Maar er is een beperking, op twee manieren. De ene beperking is inherent aan het accessoire opstalrecht, de andere beperking hangt vast aan de constructie.

• Omdat het om accessoir opstalrecht gaat, kunnen er voor het overgebouwde deel geen andere rechten gelden dan die van het heersend erf. De overbouw kan dus niet afzonderlijk in hypotheek gegeven worden en het kan geen afzonderlijke kavel zijn in de basisakte. Een uitpandig terras kan dus wel, een afzonderlijk appartement niet.
• Daarnaast kun je de constructie niet gebruiken bij louter verticale vastgoedprojecten. Het deel dat overhangt, moet dus een annex zijn van het perceel ernaast. Zuivere ‘topping-up’ is dus niet mogelijk. Je kunt met een erfdienstbaarheid dus geen bijkomende verdieping oprichten boven een bestaand appartementsgebouw.

GEEN WETSONTDUIKING

Tot slot moet je rekening houden met het verbod van wetsontduiking. Je mag niet met opzet een constructie met erfdienstbaarheden en accessoire opstalrechten opzetten louter om de bepalingen van de appartementsmede-eigendom en de duurtijd van het opstalrecht te ontduiken.

Om dit te beoordelen zijn er twee criteria:

• Volgens het kwantitatief criterium moet het deel van het gebouw dat op het heersend erf ligt groter zijn dan de overbouw op het lijdend erf.
• Volgens het kwalitatief criterium moet de overbouw op het lijdend erf accessoir zijn aan het gebouw op het heersend erf en niet omgekeerd. Het heersend erf mag niet enkel dienen om toegang te verlenen tot de overbouw. Dat zou bijvoorbeeld het geval zijn bij de ‘topping-up’ van twee appartementen, waarbij het heersend erf dient als lift om het bovenste appartement te bereiken.

Ontduik je de wet? Dan is de sanctie de reconversie van de constructie in ofwel een appartementsmede-eigendom ofwel in een opstalrecht.