Hoe ver reikt jouw informatieplicht als architect?

Als architect heb je een voorlichtings- en informatieverplichting naar de opdrachtgever toe. Je moet optreden als onafhankelijk adviseur voor de opdrachtgever en die informeren over alle noodzakelijke en nuttige aspecten van het bouwproces om mogelijke technische, juridische en financiële problemen te vermijden.

In dit artikel focussen we niet op de technische kwesties, maar op de wettelijke aspecten.

Naleven van de wetgeving …

Je moet op de hoogte zijn van de essentiële wettelijke en reglementaire bepalingen die op de constructie en inrichting van het gebouw van toepassing zijn.

Dit onderdeel van de advies- en bijstandsverplichting vloeit voort uit het reglement van beroepsplichten (art. 17) dat bepaalt dat de architect “waakt over het naleven van de wettelijke en reglementaire bepalingen die van toepassing zijn op de hem toevertrouwde opdracht”.

Wil je plannen en dossiers opmaken volgens de regels van de kunst? Dan moet je een onderzoek doen naar de bouwplaats en moet je de bouwtechnische en vergunningstechnische mogelijkheden en beperkingen natrekken. Daarbij hoort een onderzoek naar de geldende stedenbouwkundige voorschriften, de noodzaak van een omgevingsvergunning en eventuele andere plaatselijke voorwaarden.

… én adviseren over de wetgeving

Bij een arrest van 20 mei 2021 heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat de advies- en bijstandsverplichting van architecten in het kader van een algehele architectuuropdracht zich ook uitstrekt tot advies over de toepasselijke regelgeving en dat ze daarrond ook bijstand moeten leveren aan opdrachtgevers.

Architecten kunnen zich niet contractueel vrijstellen van deze verplichting tegenover opdrachtgevers. Een beding in die zin is strijdig met de openbare orde en bijgevolg absoluut nietig.

Toch is het niet de bedoeling om juridisch advies te geven, dat behoort niet tot het takenpakket. Je moet de opdrachtgever enkel adviseren over zaken die behoren tot de beroepskennis, niet ruimer.

Wat betekent deze informatieplicht concreet?

Vóór ondertekening contract: informatie over eigen diensten

Als architect heb je een precontractuele informatieverplichting, dus al vóór de architectenopdracht. Dat is zo bepaald in het nieuw Burgerlijk Wetboek, in voege sinds 1 januari 2023.

• Partijen moeten elkaar tijdens precontractuele onderhandelingen de informatie bezorgen die de wet, de goede trouw en de gebruiken hen opleggen te geven (art. 5.16).
• De partijen kunnen tijdens de precontractuele onderhandelingen tegenover elkaar buitencontractuele aansprakelijkheid oplopen (art. 5.17).

In het Burgerlijk Wetboek blijft het dus bij een algemene beschrijving …

Specifiek tegenover consumenten geldt er een meer gedetailleerd omschreven precontractuele informatieverplichting, voorzien in art. VI.2 en V.1.64 WER (Wetboek Economisch Recht). Deze artikelen leggen elke onderneming, dus ook de architect, op om vóór het sluiten van de overeenkomst al informatie te verstrekken over de voornaamste kenmerken van het product aan de consument:

• identiteit;
• duidelijke omschrijving van de aangeboden diensten;
• informatie over de prijzen;
• informatie over de vergunning die nodig is voor de activiteit van de dienstverlener;
• informatie over de beroepsaansprakelijkheidsverzekering;
• informatie over de beroepsorde, de beroepsregels en de gedragscodes;
• …

Als architect moet je dus een duidelijke omschrijving geven van je diensten. Dan gaat het voornamelijk om:

• de aanduiding van de precieze taken van de architect (in het licht van de wettelijke verplichting om voor de oprichting van gebouwen beroep te doen op de bijstand van een architect);
• de verhouding tussen de taken van de architect en die van de aannemer;
• de verplichting van een geschreven architectenovereenkomst en de inhoud van de overeenkomst (waarbij de architect onder strikte voorwaarden kan worden gelast met een beperkte opdracht).

Als de architect nalaat om de precontractuele informatie te verstrekken, dan kan de opdrachtgever de nietigheid van de overeenkomst inroepen binnen een termijn van twee jaar na het sluiten van de overeenkomst. De architect heeft dan geen rechtsgrond tot het vorderen van betaling voor de uitgevoerde opdracht.

Na ondertekening contract: advies en bijstandsplicht m.b.t. de architectuuropdracht

Je moet de opdrachtgever inlichten over de vereisten waaraan de aannemer moet voldoen (bv. rond sociale en fiscale schulden). Ook de vereisten van de Woningbouwwet moet je toelichten.

Daarnaast moet je als architect informatie verstrekken over de administratieve reglementen die van toepassing zijn op het bouwproject, zoals:

• wettelijke erfdienstbaarheden;
• voorschriften rond landschappen en monumenten;
• stedenbouwkundige voorschriften;
• de noodzaak van een toelating voor de uitvoering van afbraakwerken;
• de wettelijke noodzaak van bepaalde veiligheidselementen.

Je moet klanten niet spontaan informatie geven over premies en subsidies. Maar als ze aangeven dat de toekenning van zulke premies belangrijk is voor de realisatie van een project, moet je hen op de hoogte brengen van het bestaan ervan en van de bijhorende voorwaarden (oppervlaktes, …). Stipuleer in je contract dat je hier extra ereloon voor aanrekent.

En wat als de vergunning uiteindelijk niet verleend wordt? Kan de opdrachtgever de architect dan iets verwijten? Wel, de samenstelling van het bouwdossier wordt gezien als een middelenverbintenis, geen resultaatsverbintenis. Op de architect rust weliswaar een belangrijke informatieplicht, maar als de opdrachtgever de principes wenst uit te rekken tot een onhaalbaar niveau, kan hij of zij de schuld niet bij de architect leggen.