Hoe ga je om met zelfbouwers: praktische tips van Jeroen Vantieghem (Klou Architecten)

1. Zorg voor een goede dekking van jezelf en je klant

Zelfbouw ontslaat je als architect niet van je eigen verantwoordelijkheden. Maak daarom van bij de start duidelijke afspraken over je opdracht, je controle en de verantwoordelijkheden van de opdrachtgever. Laat je niet verleiden om een zelfbouwproject te begeleiden zonder een goede dekking van jezelf en je klant.

2. Adviseer externen in te schakelen indien nodig

Is het m.b.t. de stabiliteit en eventuele speciale en andere technieken nodig om een studiebureau of EPB-verslaggever in te schakelen? Adviseer de opdrachtgever daar dan tijdig over. Je kan ook overgaan tot het coördineren en opvragen van offertes, maar maak de zelfbouwer dan wel duidelijk welke rol je daarin opneemt en leg de gemaakte afspraken hierover vast.

3. Verifieer de beroepsbekwaamheid en het verzekeringsattest van tienjarige aansprakelijkheid

Heb je te maken met een professionele zelfbouwer-opdrachtgever die vastgoedoperaties wil uitvoeren of die een professional wil laten tussenkomen voor de uitvoering van speciale werken zoals grondwerken en funderingen, dan moet je twee dingen doen:

1. Nagaan of de zelfbouwer, indien de verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering van toepassing is, een verzekeringsattest kan voorleggen.
2. Nagaan of de zelfbouwer over de vereiste beroepsbekwaamheid beschikt. Dit geldt enkel als het om Brusselse of Waalse aannemers gaat.

4. Beperk de architectuuropdracht tot de water- en winddichte ruwbouw

Zowel de architect als de zelfbouwer zijn verantwoordelijk voor het naleven van de normen van de werken. Als startend architect beperk je je opdracht met zelfbouwers best tot de water- en winddichte ruwbouw en zie je die los van de afwerking en technieken. Het is dan aan de zelfbouwer om onder meer de elektrische- en gasinstallaties te laten keuren, water- en rioolaansluitingen aan te vragen en de energetische voorschriften van de startverklaring te respecteren.

Maak van bij het eerste gesprek duidelijk tot welke fase je de zelfbouwer zult bijstaan. Kies je er toch voor om het project tot in de afwerkingsfase op te volgen, doe dat dan grondig en controleer of het plan correct wordt uitgevoerd. Hou er rekening mee dat je ook na de oplevering aansprakelijk blijft voor ernstige gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw aantasten.

Durf een opdracht te weigeren als je van bij het begin aanvoelt dat je opdrachtgever het niet zo nauw neemt met bepaalde voorschriften en vooral zo goedkoop mogelijk aan een plan wil geraken.

5. Stel een veiligheidscoördinator aan

Jeroen adviseert om bij zelfbouwprojecten altijd een veiligheidscoördinator aan te stellen om de veiligheid op de bouwplaats te waarborgen. Die helpt potentiële risico’s te identificeren waardoor ongelukken en schade voorkomen kunnen worden. Zo creëer je als architect een veilige werkomgeving voor de zelfbouwer.

6. Maak een postinterventiedossier (PID)

Op het einde van de werken moeten alle technische gegevens over alles wat de woning dient en voedt gebundeld zijn in het postinterventiedossier (riolering, keuringen, elektriciteitskast, ventilatieverslag). Bij een werf met veiligheidscoördinatie stelt de veiligheidscoördinator het PID samen. Doe je dit zelf in opdracht van de bouwheer, wacht er dan geen jaar mee en laat je ervoor betalen.

7. Breng de orde en de dienst Ruimtelijke Ordening op tijd op de hoogte

Begint je zelfbouwer al aan de werken nog voor de omgevingsvergunning is goedgekeurd, dan moet je als architect ingrijpen. Ga na welke meldingen nodig zijn en breng indien nodig de Orde en de dienst Ruimtelijke Ordening van je gemeente op de hoogte. De werf kan dan worden stilgelegd, wat de opdrachtgever niet fijn zal vinden. Maar dit past binnen je controlerende taak als architect.

8. Licht je opdrachtgever in over de bestaande en noodzakelijke verzekeringen

Dit geldt voor alle projecten, dus ook voor zelfbouwprojecten. Geef de geraamde waarde van de bouwwerken aan bij je verzekeringsmakelaar, evenals de jaarlijks gerealiseerde waarde volgens de vordering van de werken.

Adviseer je zelfbouwer om na te gaan welke verzekeringen nodig of aangewezen zijn, zoals een ABR-verzekering (onder meer voor bepaalde schade op de bouwplaats), een woningverzekering (dekt schade aan het gebouw met uitzondering van andere verliezen) en een verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid.

9. Zie af van de opdracht als de zelfbouwer niet in staat blijkt de opdracht uit te voeren

Het kan niet de bedoeling zijn dat je als architect de zelfbouwer moet leren hoe hij bijvoorbeeld een muur metselt of beton maakt. Als architect ben je geen leraar van de zelfbouwer. Blijkt de opdrachtgever niet in staat om het werk uit te voeren, dan moet je hem of haar adviseren om professionele hulp in te schakelen. Blijft die hulp uit, dan kan een beëindiging van de opdracht aan de orde zijn, volgens de afspraken in het contract.

10. Weet wanneer je job als architect eindigt

Maak duidelijk wanneer je opdracht eindigt en leg dat vast in je contract. Hou er rekening mee dat je aansprakelijkheid ook na de oplevering nog kan doorlopen. De tienjarige aansprakelijkheid geldt voor ernstige gebreken die de stevigheid of stabiliteit van het gebouw of een essentieel onderdeel ervan in het gedrang brengen. Ook na de oplevering kunnen nog gebreken aan het licht komen, zoals opstijgend vocht, glasbreuk of een fout in de vloer. Of en in welke mate je die verder moet opvolgen, hangt af van de aard en oorzaak van het probleem en van je eigen aansprakelijkheid.

Onthoud ook dat opvolging niet hetzelfde is als coördinatie. Wekelijks de planning opvolgen en de opdrachtgever volledig ontzorgen is niet de bedoeling. Doe je dat toch, voeg dan een coördinatieluik toe aan het contract en reken er extra voor aan in regie, bovenop het afgesproken forfait. Als je je eerste klant veel service biedt voor weinig geld, is de kans groot dat vrienden of kennissen binnen enkele jaren ook jouw richting zullen uitkomen met dezelfde verwachtingen. En dat is niet rendabel.