Ruimtelijk rendement: hoe krijg je lokale besturen mee in je verhaal?

Benjamin Denef van DMOA Architecten en Nikolaas Martens en Robbe Van Caimere van Martens Van Caimere Architecten zien een groeiende bereidwilligheid bij de besturen, al vergt het vooral gerichte argumenten en het nodige geduld.

Het zijn niet zozeer de ruimtelijke plannen en de stedenbouwkundige regels zelf die een drempel vormen voor extra ruimtelijk rendement, maar wel de strikte interpretatie ervan. Daarover zijn Martens, Van Caimere en Denef het eens. “Eigenlijk is er altijd wel een grijze zone van interpretatie”, meent Denef. “De Algemene Bouwverordening Leuven stelt bijvoorbeeld letterlijk dat afwijken mogelijk is indien je daarvoor een goede motivatie op tafel kan leggen. Je hoeft met andere woorden niet buiten de vergunbare regels te treden. Je moet een lokaal bestuur enkel kunnen overtuigen om die regels op een andere manier te interpreteren.” Martens: “Als architect heb je het voordeel dat je als eerste aan zet bent.”

Maatschappelijk engagement

Er wordt onder het mom van ruimtelijk rendement natuurlijk wel wat geprobeerd. “Iedereen wil altijd meer”, merkt Van Caimere op. “Sommige opdrachtgevers zien de focus op ruimtelijk rendement als een handig argument om zomaar het aantal bebouwbare vierkante meters – en bijgevolg de winst – op te drijven. Geen wonder dat besturen daar terughoudend op reageren. Alleen is dat natuurlijk niet waar ruimtelijk rendement voor staat. Het gaat om kwalitatieve verdichting, een verwevenheid van functies, een maatschappelijke bijdrage, … Wie vanuit ruimtelijke en maatschappelijke kwaliteiten ontwerpt, zal veel sneller gehoor vinden bij de besturen. Uiteindelijk willen ook zij alleen maar dat de levenskwaliteit in hun stad of gemeente groter wordt.” Projecten die een economische impuls geven aan de buurt, levendigheid creëren, sociale noden invullen of licht en lucht introduceren, genieten in de regel dan ook een grotere gedragenheid. “Het gaat daarbij even vaak om de onbebouwde als de bebouwde vierkante meters”, benadrukt Van Caimere nog. “Groene of publieke ruimte is weliswaar geen pasmunt, maar zelfs een kleine geste in die richting kan de kwaliteit van een project al aanzienlijk optrekken.”

Hoe vroeger een dergelijk maatschappelijk engagement in een project verweven wordt, hoe meer kans je volgens Martens hebt om tot een vergunbaar project te komen. “Je ziet wel dat ontwikkelaars zich in dergelijke dossiers al eens durven vastrijden, net omdat het vaak louter om winstmaximalisatie gaat. Ook de opdrachtgever kan in dat opzicht een belangrijke rol spelen. Kan je meteen sociale partners of zelfs de gemeente in het project betrekken, dan is het veel eenvoudiger om tot een echt gedragen project te komen.” Minstens even belangrijk, meent Denef, is om het maatschappelijk engagement in het project te verankeren. “Op verschillende plekken in Leuven realiseren we met onze non-profitontwikkelaar BRUNO nieuwe, betaalbare koopwoningen. Via een BRUNO-pact bieden we het bestuur daarover effectief de nodige garanties, inclusief een juridische constructie die het onmogelijk maakt om de woningen binnen X aantal jaar toch met woekerwinsten te verkopen. Dat schept vertrouwen.”

Contextueel stedenbouwkundig onderhandelen

Een blijk van ruimtelijke en maatschappelijke ambities is noodzakelijk om de gesprekken te openen, maar slechts zelden zal het meteen tot een akkoord leiden. In de meeste gevallen komen verschillende stakeholders stapje per stapje tot een consensus. Denef heeft het over contextueel stedenbouwkundig onderhandelen. “We toetsen een programma altijd eerst af bij de lokale diensten en gaan na welke mogelijkheden of noden zij op die locatie nog zien. Willen we een verdieping hoger of enkele meters dieper bouwen, dan stellen we daar bijvoorbeeld een mogelijke meerwaarde voor de buurt tegenover, zoals groenruimte of een buurtwerking aan de straatzijde. Als we vragen om af te wijken van de parkeernormen, kan er dan weer een voorwaarde aan gekoppeld worden om de woningen specifiek te verkopen aan mensen zonder wagen en wordt bijgevolg het recht op een parkeerkaart op dat adres ingetrokken. In plaats van enkel maar regeltjes af te vinken, zou je zo in principe over alle verschillende kwaliteiten en afwijkingen moeten kunnen onderhandelen.” “Als je erin slaagt om een debat te voeren over de essentie van het project, dan krijg je het meestal wel in de juiste richting geduwd”, ervaart ook Martens. “Dat vergt vaak heel veel nieuwe voorstellen en kan tergend traag verlopen – wat niet alleen van de architect, maar vooral ook van de opdrachtgever heel veel moed, geduld en budget vergt – maar je ziet tenminste vooruitgang.”

Ontwerpend onderzoek is in dergelijke onderhandelingen volgens Denef een uitgelezen strategie. “Het is al ontwerpend dat we aan de lokale besturen bewijzen dat bepaalde programma’s of oplossingen ergens op hun plaats zijn. Daarnaast gaan onderhandelingen vaak ook over heel banale zaken, zoals de kroonlijsthoogte of de bouwdiepte. Als je dan een ontwerp kan voorleggen waarin twintig in plaats van zes woningen vervat zitten, maar alle volumes wel mooi binnen het stedenbouwkundige gabariet vallen, dan zien ze heel concreet wat er wel of niet mogelijk is.”

Open debat

Om een dossier effectief vanuit kwaliteit te laten beoordelen, benadrukken Martens en Van Caimere vooral het belang van een open en rechtstreekse communicatie. Van Caimere: “De digitalisering van de omgevingsvergunning komt de behandeling van een dossier niet ten goede. Je kan bij elke opmerking een aanpassing doen en het dossier opnieuw indienen, maar daarmee achterhaal je niet de ware drijfveren achter een beslissing, kan je je keuzes onvoldoende beargumenteren en dreig je de volgende keer weer een andere opmerking te krijgen. Een uitgebreid voorgesprek is echt essentieel.”

Dat vooroverleg beperkt zich best niet tot de dienst stedenbouw alleen. Martens: “Een stedenbouwkundige ambtenaar heeft al lang niet meer het totale plaatje. Er zijn zodanig veel instanties die advies moeten verlenen, en elk van die, soms tegenstrijdige, adviezen betekent een potentiële administratieve muur. De uitdaging als ontwerper is om de besognes van al die verschillende partijen in een goed project te vertalen. Sinds enkele jaren gaan we daarom proactief en ruim voor het indienen van de omgevingsvergunningsaanvraag in gesprek met de belangrijkste adviesverlenende instanties. Welke dat precies zijn – de brandweer, erfgoed, waterwegen, … – hangt sterk af van het project, maar hoe meer pre-adviezen we hebben en in het project kunnen inkapselen, al dan niet via een gecoördineerd advies, hoe sneller we vooruit kunnen gaan. Meer zelfs, af en toe levert het ook mooie opportuniteiten op. Zo bleek bij het vooroverleg voor een school in Laarne dat de twee wegen waaraan het project gelegen is, volledig vernieuwd zouden worden. Die twee zaken hebben we nu echt op elkaar kunnen afstemmen.”

Sterke argumentatie

Het overtuigen van lokale besturen en adviesverlenende instanties is evenwel maar een eerste stap richting ruimtelijk rendement. Zowel Martens en Van Caimere als Denef merken de laatste jaren een exponentiële groei in buurtprotest. Van Caimere: “Er hoeft maar een minieme afwijking of procedurefout te zijn en er stapt al iemand naar de Raad voor Vergunningsbetwistingen. In de meeste gevallen gaat het hen niet eens over die specifieke afwijking, het is enkel een houvast om beroep aan te tekenen. Ook de lokale besturen zitten daarmee gewrongen.” “Het is ook heel gemakkelijk geworden om van achter je computer beroep aan te tekenen”, aldus Denef. “Je hoeft je buurman niet eens meer onder ogen te komen.”

In een poging buurtprotest te vermijden, gaat Denef alvast zo snel mogelijk in gesprek met de rechtstreekse buren. “Door te luisteren naar hun bekommernissen en te zoeken naar gedeelde winsten of opportuniteiten, kan je vaak al heel wat angsten of problemen wegwerken. Al merken we wel dat het moeilijker wordt om mensen louter vanuit passie en bevlogenheid te overtuigen, zeker wanneer je naar de ruimere omgeving gaat kijken. Sommigen willen zich eenvoudigweg niet laten overtuigen, of hebben in beroep aantekenen een businessmodel gevonden.”

Volgens Martens en Van Caimere biedt buurtparticipatie enkel een oplossing indien het professioneel begeleid wordt en er langs beide kanten voldoende bereidwilligheid is om naar compromissen te zoeken. Een wellicht meer succesvolle strategie is volgens hen dan ook om te zorgen voor een waterdicht dossier. “Vroeger maakte je een dossier en gebeurde de beoordeling door de dienst stedenbouw”, illustreert Martens. “Vandaag doen we eigenlijk al dat werk zelf. Elk element wordt nauwgezet beschreven, beargumenteerd en beoordeeld. Een nota telt bijgevolg geen 20 pagina’s meer, maar wel 70, en wordt nauwgezet door advocaten gescreend. Eigenlijk is dat absurd, en voor architectenbureaus van een kleinere schaal wellicht zelfs onmogelijk, maar anderzijds geeft ons op z’n minst de mogelijkheid om een project vanuit de essentie te verdedigen en te motiveren. Ideaal is het allerminst, maar misschien is dat gewoon de manier waarop we het pad voorlopig moeten effenen?”

Over

• Benjamin Denef is ingenieur-architect en staat samen met Matthias Mattelaer aan het hoofd van het Leuvense architectenbureau DMOA Architecten. Met BRUNO richtten Denef en Mattelaer daarnaast een non-profit-projectontwikkelaar op, met focus op het creëren van een betaalbaar woonaanbod.
• Nikolaas Martens en Robbe Van Caimere zijn beiden ingenieur-architect en leiden in Gent en Barcelona het architectenbureau Martens Van Caimere Architecten.