De Gemengde Commissie Vergunningen presenteerde in het najaar van 2025 haar eindrapport ‘Samen in actie voor rechtszekerheid en robuustheid’ aan minister van Omgeving Jo Brouns. Het rapport bevat concrete voorstellen om de rechtszekerheid en de voorspelbaarheid in het traject van een omgevingsvergunningsaanvraag te verbeteren. En de minister wil er gehoor aan geven. In dit artikel zoomen we in op Advies 4: “Herstel het stedenbouwkundig attest in ere”. Volgens de Commissie is dit attest “wat in de vergetelheid geraakt”. Hoe komt dat? Is het een kwestie van ‘onbekend maakt onbemind’? Of is het te omslachtig en rechtsonzeker?
WAT IS EEN STEDENBOUWKUNDIGATTEST?
Een stedenbouwkundig attest – ook wel principe-aanvraag genoemd – geeft aan of “een aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het verkavelen van gronden de toets aan de stedenbouwkundige voorschriften, de eventuele verkavelingsvoorschriften en een goede ruimtelijke ordening zal kunnen doorstaan” (VCRO art. 5.3.1. §1).
Het is dus een manier om de stedenbouwkundige haalbaarheid van je project vooraf te checken. Omdat de verplichte dossierinhoud veel beperkter en eenvoudiger is dan bij een omgevingsvergunningsaanvraag, is de inspanning kleiner.
Door het aanvragen van een stedenbouwkundig attest ontvang je een bestuurlijke beslissing: gunstig of ongunstig. Die beslissing blijft twee jaar geldig. Dat is waardevol, omdat de aanvrager zo (quasi) zekerheid heeft dat een omgevingsvergunningsaanvraag die voortvloeit uit het stedenbouwkundig attest vergund zal worden.
HOE VRAAG JE EEN STEDENBOUWKUNDIG ATTEST AAN?
Wie kan het aanvragen?
Iedereen kan een stedenbouwkundig attest aanvragen, ook zonder architect en zelfs zonder eigenaar te zijn van het perceel. De dossierstukken moeten wel correct, volledig en duidelijk zijn. In de praktijk wordt daarom vaak toch een architect of landmeter ingeschakeld.
Waar dien je de aanvraag in?
De aanvraag wordt ingediend bij dezelfde overheid die bevoegd is voor het afleveren van de omgevingsvergunning. Voor de meeste projecten is dat de gemeente, tenzij de aanvraag valt onder de opsomming zoals in het Besluit van de Vlaamse Regering van 13 februari 2015 tot aanwijzing van de Vlaamse en provinciale projecten.
Hoe verloopt de indiening?
Raar maar waar: een stedenbouwkundig attest kan (nog) niet aangevraagd worden via het omgevingsloket. Je moet het officiële formulier (Aanvraag van een stedenbouwkundig attest – Model I) in tweevoud op papier aangetekend of tegen afgifte van een ontvangstbewijs indienen, aangevuld met de vereiste bijlagen. Het formulier zelf vind je terug op de website van de Vlaamse overheid.
Welke dossierstukken zijn verplicht?
1. Aanvraagformulier
Je duidt aan welke handelingen je wenst af te toetsen: stedenbouwkundige handelingen (punt 8 op het formulier) of het verkavelen van gronden (punt 9). Het is belangrijk om alle handelingen die van toepassing zijn op de aanvraag aan te kruisen op het formulier (bijvoorbeeld: ontbossen + reliëf wijzigen + verbouwen + wijzigen aantal woongelegenheden). Je geeft bijkomend per handeling een bondige omschrijving mee van de geplande werken in het daarvoor voorziene invulvakje.
2. Bijlagen
Op het aanvraagformulier staat opgesomd welke bijlagen er toegevoegd moeten worden en welke informatie op deze bijlagen vermeld moet zijn. Omdat het een principe-aanvraag betreft, is de inhoud van de bijlagen minder uitgebreid dan bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. Toch is het van belang dat de essentie van de aanvraag correct wordt weergegeven. Bijvoorbeeld: een aanvraag voor het aftoetsen van een woonproject met wegenis vereist nog geen gedetailleerde grondplannen – wel een voorstel van inplanting met ingetekende wegenis en volumes (bestemming, hoogte, breedte, diepte).
BEHANDELINGSTERMIJN EN RECHTSGEVOLGEN
Termijn
De overheid moet binnen 75 dagen na ontvangst van de aanvraag een beslissing nemen. Dit is een termijn van orde, waarvan de overheid kan afwijken. Omdat de dwingende termijnen van de omgevingsvergunningen de omgevingsdiensten zwaar onder druk zetten, gebeurt het helaas vaak dat de behandeltermijn van 75 dagen (ruim) overschreden wordt. Dit heeft gevolgen voor de aanvrager, die geen drukkingsmiddel heeft om de aanvraag te bespoedigen en dus in onzekerheid moet afwachten.
Geen beroep mogelijk
Een stedenbouwkundig attest is géén vergunning maar een informerend document waartegen je niet in beroep kan gaan. Bij een negatieve beslissing kan je dus enkel een nieuwe (gewijzigde) aanvraag indienen.
BEPERKINGEN EN AANDACHTSPUNTEN
Een stedenbouwkundig attest biedt geen absolute garantie
Vaak kan de overheid bij een latere vergunningsaanvraag nog afwijken van het stedenbouwkundig attest. Ze is enkel verplicht om zich volledig aan de eerdere beoordeling (van het stedenbouwkundig attest) te houden wanneer:
- er geen substantiële wijzigingen zijn aan het terrein of de voorschriften;
- er geen nieuwe elementen opduiken via adviezen of openbaar onderzoek; en
- het attest geen manifeste fouten bevat.
Bij een aanvraag is een gemeente niet verplicht om een adviesronde of een openbaar onderzoek te organiseren. Deze elementen kunnen de beoordeling van een omgevingsvergunningsaanvraag dus nog in een andere richting doen kantelen.
Maar daarnaast zijn er ook nog andere redenen denkbaar om in de fase van de omgevingsvergunningsaanvraag zich niet aan een eerdere beoordeling te houden: de inhoud van een project-MER, gewijzigde omstandigheden, nieuwe regelgeving, … Dat maakt de uitkomst van een omgevingsvergunningsaanvraag in navolging van een stedenbouwkundig attest alsnog onzeker.
Belangrijke adviezen
De aftoetsing van een verbouwingsproject met erfgoedwaarde, een verkaveling met ontbossing, een bouwproject in watergevoelig gebied, ... Iedereen voelt aan dat in zulke gevallen de betrokken adviesinstantie een belangrijke stem heeft. Gemeenten kunnen om die reden, hoewel de procedure dit niet vereist, toch al een advies aan de betrokken instantie vragen. Het is verstandig om als aanvrager van het attest bij de gemeente vooraf te informeren of dit zal gebeuren.
Aanvragers kunnen ook altijd zelf, uit eigen naam, een advies opvragen. Het is maar de vraag of de adviesinstanties (snel) zullen reageren op jouw vraag.
Openbaar onderzoek
Hoewel overheden hiertoe niet verplicht zijn, komt het sporadisch voor dat ze een openbaar onderzoek organiseren voor het attest. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer ze bij de latere vergunningsaanvraag veel commotie verwachten en zicht willen krijgen op eventuele elementen van bezwaar.
VERBETERVOORSTEL VAN DE GEMENGDE COMMISSIE VERGUNNINGEN
De Commissie is dus van mening dat het stedenbouwkundig attest opnieuw prominenter moet worden ingezet en formuleert daarvoor enkele concrete aanbevelingen.
Zo stelt ze voor om de geldigheidstermijn te verlengen van twee naar drie jaar, zodat de aanvrager meer tijd krijgt om het dossier verder uit te werken. Daarnaast pleit ze terecht voor een snelle digitalisering via het omgevingsloket; een papieren dossier indienen is inderdaad niet meer van deze tijd. Ook met de huidige ‘termijn van orde’ van 75 dagen gaat de Commissie niet akkoord. Ze adviseert om een beslistermijn van 60 dagen in te voeren.
Daarbij erkent de Commissie dat het vergunningsproces mensenwerk is en dat deze ambities alleen kunnen worden gerealiseerd wanneer vergunningverlenende en adviserende overheden over voldoende draagkracht beschikken.
Het rapport wijst erop dat een hoge werkdruk en beperkte capaciteit vandaag vaak leiden tot langere doorlooptijden en minder ruimte voor overleg. Net daarom benadrukt de Commissie dat een kwaliteitsvol, oplossingsgericht en rechtszeker vergunningenbeleid enkel kan slagen als het wordt ondersteund door bijkomende middelen, gerichte investeringen in mensen en digitale ondersteuning, en een structurele versterking van de betrokken overheden (Advies 18).
TIJD VOOR EEN COMEBACK, DUS?
Het stedenbouwkundig attest blijft een waardevol instrument voor aanvragers die een eerste formeel inzicht wensen in de haalbaarheid van een project, zonder een volledige vergunningsaanvraag uit te werken. Ondanks de gekende aandachtspunten en valkuilen, zoals de mogelijke impact van een later openbaar onderzoek, biedt het attest vaak al een goed indicatief beeld van de vergunningskansen.
